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Le marché immobilier d’Ile-de-France à l’heure des nouveaux enjeux d’urbanisme





Le 17 Mai 2018, par La Rédaction

Le marché immobilier en Ile-de-France connait une nouvelle dynamique depuis plusieurs années. Désormais, les professionnels de l’aménagement urbain agissent de concert avec les pouvoirs publics pour répondre aux enjeux de cohérence urbaine. La rationalisation des transports, la lutte contre la pollution et le gaspillage énergétique ainsi que la mixité urbaine et la recherche d’esthétisme, malgré un cadre juridique complexe, sont autant de paramètres constituant de vrais enjeux pour la région la plus peuplée de l’Hexagone.


Construire les territoires malgré une législation complexe

S’il faut reconnaître des avancées dans le domaine, avec par exemple, la publication de l’arrêté du 30 mars 2017 relatif au certificat d’urbanisme rallongeant notamment d’un an la durée d’ autorisation d’urbanisme et simplifiant les dossiers de déclaration préalable, il n’en demeure pas moins, que la recherche de cohérence urbaine se trouve complexifiée par des dispositions légales trop rigides.

Alors que l’urbanisation responsable et durable s’impose comme une nécessité, la législation enferme, trop souvent, les aménageurs dans un carcan les empêchant d’adapter le bâti aux nouveaux enjeux économiques sociaux et environnementaux. Par exemple, Marc Villand, président de la FPI Île de France (Fédération Française d’immobilier) aime à citer l’exemple des IGH (immeuble grand hauteur) « vous êtes IGH à 50 mètres pour les logements et à 28 mètres pour les bureaux. Pourquoi ? Cette règle est dépassée ». Pour répondre à ces incohérences, ce dernier propose de sortir du tout-réglementaire pour offrir des normes « prospectifs et pragmatiques » afin de permettre aux aménageurs de répondre efficacement aux enjeux de territoire.

Concevoir un « écosystème urbain » permettant un équilibre social

L’urbanisme se doit de lutter contre la ségrégation sociale, car, de l’aveu de François Pupponi, Président de l’ANRU, «nous n’arriverons jamais à faire de la mixité sociale en logeant toujours les publics les plus pauvres dans des quartiers où il y a déjà le plus de misère (1)». Le paysage urbain, à l’image d’un écosystème naturel, est composé d’éléments qui fonctionnent ensemble pour s’enrichir et se nourrir mutuellement. C’est pourquoi, ils doivent être pensés conjointement et de manière équilibré.

De ce fait, l’un des défis en Ile-de-France est de créer cet équilibre dans des territoires défavorisés. Selon Geoffroy Didier, Vice-président du Conseil régional en charge du logement et de la politique de la ville, « 90 des 1.300 communes d’Île-de-France concentrent 66% du parc locatif social. Bien souvent, cette prépondérance de logements très sociaux dans certaines villes a conduit à créer des quartiers dits « ghetto », qui cloisonnent et concentrent les populations les plus fragiles et les plus vulnérables. La Région souhaite donc casser ces ghettos urbains via une répartition plus équilibrée des logements très sociaux sur tout le territoire régional pour favoriser la mixité sociale (2)».

Aussi, le « dispositif anti-ghettos », en stoppant le financement des logements très sociaux dans les villes qui en comptent déjà plus de 30%, vise un rééquilibrage territorial et une plus grande mixité.

A cette mixité sociale, doit s’ajouter une mixité d’activités pour rompre avec la problématique des « villes dortoirs » caractérisant souvent les villes nouvelles de la fin des Trente glorieuses et des cités d’après-guerre. La taille des immeubles est revue à la baisse et les habitants doivent pouvoir être à proximité des commerces, des équipements communaux, des services publics ou encore des transports. A Cergy-Pontoise par exemple, « il y a autant de Franciliens venus d’ailleurs qui entrent dans l’agglomération pour y travailler que de Cergyssois obligés de se déplacer vers Paris ou sa petite couronne (2)».

L’enjeu de la mobilité et la dynamique du transport collectif

Dans les zones urbaines denses comme celles de l’Ile-de-France, « […] l’avènement massif de la voiture, avec la congestion des villes telle qu'on la connaît [entraine] toute une série de conséquences : pollution, stress et fatigue, étalement urbain (3)» souligne le sociologue et spécialiste de la mobilité Bruno Marzloff. Face à cette situation, le Grand Paris Express ambitionne de revoir l’offre de mobilité, en proposant une densification des transports collectifs.

En 2030, 200 kilomètres de nouvelles voies du Grand Paris Express desserviront près de 68 nouvelles gares. Le réseau parisien sera composé de 18 lignes de métro et les lignes de RER seront prolongées. Avec 80% des nouvelles gares qui seront interconnectées au réseau actuel, l’accent est mis sur « l’intermodalité » et la fonctionnalité. « Les gares ne sont plus pensées comme de simples lieux de passage, mais plutôt comme des espaces de vie, d’échanges et de culture. La gare est imaginée comme un équipement public parfaitement ancré dans le territoire qu’elle dessert et son quartier comme un lieu attractif qui cristallisera les innovations du XXIe siècle (5)» explique le journal en ligne seloger.com. Dans le même esprit de recherche de bien-être, l’habitat intègre davantage la dimension esthétique. C’est ainsi que de plus en plus d’urbanistes misent sur l’art pour dessiner un quartier où il fait bon vivre.

L’exigence artistique dans la construction

Les grandes barres d’immeubles bétonnées ne trouvent définitivement plus grâce aux yeux des citadins. La recherche du beau n’est plus considérée comme un élément secondaire mais est désormais aussi important que la fonctionnalité des bâtiments. Aussi, pour la conception des 68 nouvelles gares du Grand Paris, pas moins de 37 cabinets d’architectes ont été sollicités. Le Japonais Kengo Kuma a, par exemple, été sélectionné pour concevoir la future gare Saint-Denis Pleyel.

Plus largement, l’esthétisme est devenu un élément fondamental dans l’aménagement urbain. Pour Marc Villand, aussi Président Directeur Général d’Interconstruction, société de promotion immobilière, «l’inscription de l’art dans les immeubles que nous réalisons est l’occasion de nous interroger sur l’Art de bâtir : s’arrêter, prendre du recul, apprécier nos bâtiments dans leur rapport à l’environnement, c’est-à-dire à l’urbain ». C’est pourquoi, l’une des caractéristique du groupe et de signer chacune de ses réalisation par une œuvre d’art. A Achères, par exemple, l’artiste Marc Velay a créé une sculpture monumentale en hommage à l’esprit de résistance, sculpture inaugurée par Madame Rol Tanguy. « La première qualité d’un bâtiment intelligent est justement d’être beau », justifie Marc Villand.

Les évolutions architecturales amènent les aménageurs à repenser les constructions comme des éléments fonctionnels favorisant une harmonie sociale, environnementale, économique et esthétique. De plus, elles doivent prendre en compte l’existant pour s’insérer avec cohérence dans l’espace urbain. En Ile-de-France, plus qu’ailleurs, le paysage urbain, après les constructions des Trente glorieuses, est en pleine mutation ; offrant aux pouvoirs publics, aux promoteurs, aux architectes et aux entreprises de BTP un champ d’action formidable pour concevoir, malgré une réglementation lourde, un bâti responsable et durable.
  
  1. http://www.la-croix.com/France/Exclusion/Loi-egalite-citoyennete-comment-casser-ghettos-2016-06-16-1200769183
  2. https://www.iledefrance.fr/fil-presidence/dispositif-anti-ghettos-plus-grande-mixite-sociale
  3. http://objectifaquitaine.latribune.fr/conjoncture/2017-04-04/-le-modele-actuel-de-la-mobilite-est-dans-une-impasse.html
  4. http://www.la-croix.com/Actualite/France/La-nouvelle-vie-des-villes-nouvelles-2013-05-24-964394
  5. http://edito.seloger.com/actualites/regions/le-grand-paris-express-200-km-de-nouvelles-lignes-de-metro-en-ile-de-france-article-18241.html
 




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