Les crédits immobiliers en chute libre

Entre janvier et juin, le montant total des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, s'est élevé à 47,3 milliards d'euros, marquant une baisse de 36% sur un an. Cette chute drastique est attribuée à plusieurs facteurs, malgré une baisse des taux d'intérêt moyens, qui sont passés de 4,17% en janvier à 3,70% en juin.

Cette situation impacte particulièrement les primo-accédants et les ménages modestes. L'Observatoire Crédit Logement/CSA a noté mi-juillet que ces groupes éprouvent davantage de difficultés à profiter de la légère baisse des taux, contrairement aux ménages plus aisés. Le coût élevé de l'immobilier continue d'être un obstacle majeur, renforcé par un climat politique incertain et attentiste, notamment après la dissolution de l'Assemblée nationale en juin.

« Au deuxième trimestre, l'environnement de marché a été atone pour les crédits immobiliers », a commenté Claire Dumas, directrice financière de la Société Générale. Ce contexte a contribué à un marché léthargique, malgré une légère reprise en juin où la production de nouveaux crédits a atteint 8,6 milliards d'euros, le deuxième meilleur mois de l'année après avril. Cependant, cette dynamique positive pourrait être de courte durée, les mois d'été étant traditionnellement calmes pour les transactions immobilières.

Le marché immobilier est également freiné par les règles strictes imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent respecter un taux d'effort maximum de 35% et une durée d'endettement de 27 ans pour l'octroi de crédits immobiliers. Bien que les établissements puissent déroger à ces critères pour 20% des crédits, cette flexibilité est peu utilisée, seulement à 14,5% selon la Banque de France.

Cette dernière estime que ces normes de protection sont essentielles pour éviter des situations de surendettement à long terme. Une modification des règles ne changerait pas le cycle normal du crédit immobilier, mais risquerait de pousser de nombreux ménages vers des taux plus élevés et des durées plus longues.

Malgré ce tableau sombre, la Banque de France prévoit une reprise graduelle du marché. Cependant, les prévisions de stabilisation faites pour avril et décembre 2023 n'ont pas été tenues. Les ventes dans l'immobilier ancien continuent de chuter, avec une baisse de 22,6% des transactions sur les douze derniers mois à fin mai. Le nombre de transactions, 793.000, est au plus bas depuis décembre 2015.

Les dispositifs mis en place pour relancer le marché, comme le réexamen des crédits immobiliers refusés, n'ont pas rencontré le succès escompté. Selon la Fédération bancaire française (FBF), seulement « quelques dizaines » de dossiers ont été réexaminés depuis le lancement de ce dispositif en février. Ce mécanisme, encouragé par la Banque de France et le ministère de l'Économie, vise à permettre aux clients de comprendre les raisons du refus et, si les conditions sont remplies, de bénéficier d'un réexamen de leur dossier jusqu'à la fin de 2024.

La Banque de France souligne que la baisse de la production de crédit immobilier fait suite à plusieurs années de forte croissance à des taux très bas. Les ménages, ayant satisfait leurs demandes durant ces années, attendent désormais une stabilisation des prix de l'immobilier avant de se lancer à nouveau dans des projets d'achat.