Crédit immobilier : les taux franchissent la barre des 4%

L'automne 2023 est marqué par une montée en flèche des taux de crédit immobilier, avec un taux moyen désormais à 4,12 %, tant pour le neuf que pour l'ancien. Cette hausse, deux fois plus prononcée que l'année passée, est le résultat d'une série de revalorisations du taux d'usure et d'une augmentation significative du coût des ressources financières. La Banque Centrale Européenne, en relevant son taux de refinancement de 2 points en moins d'un an, a exercé une pression supplémentaire sur les banques, qui ont répercuté ces coûts sur les emprunteurs. Résultat : des taux de prêt qui dépassent les seuils que l'on croyait révolus.

Face à cette escalade, les banques ont étendu la durée des prêts, atteignant une moyenne de 21,1 ans, un pic historique comparé aux 13,6 ans de 2001. Mais cette extension n'est plus suffisante pour absorber les impacts combinés de la hausse des prix de l'immobilier, des taux d'intérêt et des exigences d'apport personnel. Les emprunteurs, même en s'étendant sur deux décennies, se retrouvent pris au piège, leur taux d'effort restant élevé malgré l'allongement des échéances.

Le calcul est simple et cruel : la capacité d'emprunt des ménages a chuté de 16.7 % depuis décembre 2022. Là où 100 000 euros  étaient à portée de main, seuls 83 300 euros le sont désormais. Les ajustements de durée de crédit ne jouent plus leur rôle d'amortisseur comme par le passé, laissant les aspirants propriétaires face à une réalité financière plus dure. 

Dans ce contexte, la structure même du marché du crédit immobilier se transforme. La part des emprunts à long terme (plus de 20 ans) domine désormais le paysage, représentant près de 64 % des prêts accordés, contre 46 % avant les recommandations du HCSF en 2019. En parallèle, les prêts plus courts connaissent une remontée timide, signe que certains emprunteurs privilégient peut-être des engagements moins étendus malgré des mensualités plus élevées.