Depuis le 1er août 2025, la reconduction du décret encadrant l’évolution des loyers entre deux contrats de location est entrée en vigueur. Cette mesure, issue du décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017, concerne les zones dites « tendues », où la demande locative dépasse très largement l’offre.
Elle a été prolongée jusqu’au 31 juillet 2026 selon Le Figaro – Le Particulier et Capital. Cela signifie qu’à chaque fois qu’un locataire quitte un logement dans l’une des 1 434 communes concernées, le loyer du bail suivant ne peut pas être augmenté, sauf exceptions strictement définies.
Qui est concerné ? Locataires, bailleurs, et toutes les villes en zone tendue
La mesure ne s’applique qu’aux locations situées dans des zones tendues. Ces dernières recouvrent principalement des villes de plus de 50 000 habitants confrontées à une pénurie de logements accessibles. Parmi les plus connues : Paris, Lyon, Lille, Marseille, Bordeaux, Montpellier, mais aussi des communes comme Annecy, Bayonne, Toulon, ou encore Aix-en-Provence.
La liste complète des communes figure dans l’annexe du décret et peut être consultée via les bases officielles comme Legifrance ou service-public.fr. Ces villes ont en commun d’être également éligibles à la taxe sur les logements vacants (TLV), un critère utilisé pour identifier les tensions du marché local.
Droits des locataires : un loyer bloqué à l’entrée
Le principe est simple : lorsque vous entrez dans un logement loué vide ou meublé situé dans l’une de ces communes, le montant du loyer ne peut pas dépasser celui payé par le précédent locataire.
Ce gel du loyer vise à protéger les nouveaux arrivants d’une inflation déguisée, souvent constatée au moment des remises en location, où certains bailleurs profitaient de la rotation des occupants pour revaloriser leurs baux bien au-delà du marché.
🔹 Ce que peut demander un locataire entrant :
- Une preuve du montant payé précédemment (copie d’un ancien bail, quittance…).
- Des justificatifs de travaux si le loyer proposé est plus élevé.
🔹 En cas de doute, les associations comme la CLCV, l’ADIL ou les commissions de conciliation peuvent être saisies.
Obligations des propriétaires : interdiction de réévaluation automatique
Pour les bailleurs, cette reconduction implique une obligation stricte de stabilité du loyer entre deux locataires, même si la demande locative locale explose. Il n’est donc pas possible d’augmenter un loyer au motif qu’un bien est attractif ou bien situé.
Exceptions prévues par la loi :
Certaines situations permettent toutefois d’appliquer une hausse, à condition qu’elle soit justifiée et documentée :
- Travaux importants réalisés dans le logement, pour un montant représentant au moins 50 % d’une année de loyer.
- Loyer manifestement sous-évalué, avec appui de références locales objectives.
- Première mise en location du bien.
- Inoccupation du logement pendant plus de 18 mois avant la signature du bail.
Dans tous les cas, le bailleur doit pouvoir prouver le motif de la hausse. En l’absence de documents probants, la hauteur du loyer pourra être contestée. Toutefois, ils faut garder en tête que l’augmentation de loyer issue de la hausse de l’IRL (Indice de référence des loyers) de l’Insee reste autorisée.
Une mesure à ne pas confondre avec l’encadrement par plafonds
Attention : ce gel entre deux contrats ne doit pas être confondu avec l’encadrement des loyers en vigueur à Paris, Lille, Montpellier ou Bordeaux, qui impose des plafonds de prix au mètre carré. Ce dernier repose sur un autre fondement juridique, basé sur des arrêtés préfectoraux.
Le gel des loyers est une mesure plus structurelle, visant les hausses interbaux, tandis que l’encadrement par plafonds fixe un tarif maximum dès le premier bail, même si le logement est neuf ou réhabilité. Les deux dispositifs peuvent se cumuler, mais ne répondent pas aux mêmes objectifs.
Pourquoi cette mesure est-elle maintenue ?
Depuis plusieurs années, les données du marché locatif en France montrent que les augmentations de loyer les plus importantes ont lieu non pas lors du renouvellement d’un bail, mais entre deux locataires. Ce phénomène, observé notamment dans les grandes agglomérations, participe à l’exclusion des publics modestes des centres-villes.
En bloquant les hausses à la relocation, le gouvernement cherche à éviter une spirale inflationniste et à stabiliser les conditions d’accès au logement pour les classes moyennes. L’État considère aujourd’hui que cet outil, initialement temporaire, constitue un levier de régulation durable, au même titre que le plafonnement des loyers ou les aides au logement.
Que risquent les propriétaires en cas de non-respect ?
Un propriétaire qui applique une hausse illégale de loyer lors de la remise en location peut voir son bail requalifié. Le locataire est en droit de demander une restitution des trop-perçus, et de faire valoir son droit à un ajustement rétroactif.
Des sanctions administratives ou pénales peuvent également s’appliquer en cas de fraude avérée ou de manœuvre destinée à contourner la règle.
