Revente : des opportunités sélectives dans un marché encore bridé
La photographie du marché du logement au 1er octobre 2025 illustre une stabilisation attendue. En moyenne, le prix du logement s’élève à 3 129 € le mètre carré, en hausse symbolique de 0,1 % sur un mois. Le phénomène reste inégal : Nice (+0,8 %), Toulouse (+0,8 %) ou Bordeaux (+0,7 %) soutiennent la dynamique, tandis que Lille (-0,4 %) et Marseille (-0,1 %) reculent légèrement. Paris, à 9 670 €/m², marque le pas (0 %), confirmant un atterrissage durable après la correction de -11,7 % observée depuis 2020.
Cette stabilisation, interprétée par les économistes de SeLoger comme « une reprise timide », s’explique par une conjonction de facteurs : l’inflation en reflux, la détente progressive sur les taux longs, mais aussi la raréfaction des logements de qualité. Le marché reste toutefois contraint par le coût du crédit, qui limite la capacité d’achat et, mécaniquement, la fluidité des reventes. Les transactions progressent faiblement, portées par les ménages les plus anciens dans la propriété, souvent bénéficiaires d’un capital reconstitué.
Le temps comme amortisseur de cycle
L’étude SeLoger–Meilleurs Agents distingue nettement deux profils de vendeurs. Ceux qui ont acheté avant 2020 disposent d’un patrimoine net largement supérieur à leur mise initiale. Les hausses de prix cumulées sur la période 2015–2020, combinées au remboursement du capital, créent un effet de levier patrimonial. À Calais, un achat en 2015 affiche ainsi un patrimoine net de 272 853 € (+242 853 € par rapport à l’apport initial de 30 000 €). À Angers et Brest, la plus-value d’un logement atteint respectivement +193 616 € et +216 821 €.
En revanche, les acquisitions postérieures à 2020 subissent encore l’impact des baisses de prix. Dans plus de 8 grandes villes sur 10, les vendeurs ne parviennent pas à récupérer leur apport initial. Certaines communes affichent même un patrimoine net négatif. C’est le cas de Limoges (-7,2 % sur trois ans), Bourges (-6,8 %), Rennes (-5,9 %) ou Grenoble (-4,7 %), où la valeur de revente du logement ne couvre pas le capital restant dû.
Pour Barbara Castillo Rico, directrice science et études économiques de SeLoger & Meilleurs Agents, « le patrimoine immobilier ne s’évalue pas au mois près : il se construit sur plusieurs années ». Autrement dit, la correction actuelle pèse sur le court terme, mais ne remet pas en cause la capacité du marché à regagner du terrain d’ici 2026.
Des marchés périphériques plus résilients
Les villes moyennes profitent d’un rattrapage rapide. Le Mans et Brest incarnent cette résistance : pour un achat en 2023, le patrimoine net atteint déjà 46 095 € et 39 403 €, respectivement. Ces gains express s’expliquent par une progression des prix sur deux ans de +10,9 % au Mans et +9,3 % à Brest, soutenue par une demande locale forte dans le logement et des prix d’entrée encore accessibles.
Globalement, seules 16 % des villes permettent aujourd’hui de reconstituer l’apport en deux à trois ans. Dans la majorité des cas (51 %), il faut patienter quatre ans pour repasser dans le vert, voire cinq à six ans pour un tiers des marchés. Cette géographie du temps de reconstitution illustre un basculement : les métropoles longtemps surchauffées — Paris, Lyon, Nantes — sont désormais moins performantes que les territoires intermédiaires. Ces derniers captent une part croissante des primo-accédants et des investisseurs domestiques à la recherche d’un rendement sécurisé.
Vers une recomposition du cycle immobilier
À l’horizon 2026, les analystes anticipent une reprise plus franche des transactions dans le logement et un redressement progressif des valeurs. L’effet cumulatif des baisses passées, du retour de l’épargne et de la stabilisation monétaire devrait redonner confiance aux vendeurs. Pour autant, la prudence reste de mise : la remontée des taux de crédit, même ralentie, continue de peser sur la solvabilité des ménages.
Le logement demeure un actif d’inertie, mais aussi de rendement à long terme. Dans un environnement où les marchés financiers redeviennent volatils, la pierre conserve sa fonction d’ancrage patrimonial. Le baromètre SeLoger–Meilleurs Agents le rappelle : revendre en 2025, c’est arbitrer entre temporalité et résilience, et non espérer un profit immédiat. Le marché n’a pas encore retrouvé sa vigueur d’avant-crise, mais il a cessé de reculer. Pour beaucoup de propriétaires, c’est déjà un signal de reprise.
