Entre la raréfaction des biens disponibles, le retrait des investisseurs et les contraintes imposées par la rénovation énergétique, l’accès au logement locatif devient de plus en plus compliqué.
Un marché locatif sous pression
Le marché locatif en France traverse une période difficile, et Foncia, acteur majeur de l’administration de biens, tire la sonnette d’alarme. L’activité de gestion locative et de location souffre davantage que celle des transactions immobilières. « Le marché de la location et de la gestion locative souffre encore plus que celui des transactions », alerte Jordan Frarier, président de Foncia Transaction, aux Échos.
En 2023, Foncia a géré environ 400,000 biens en gestion locative et réalisé 60.000 locations, soit une baisse de 10.000 par rapport à l’année précédente. Ce ralentissement est en partie dû à la baisse du nombre de primo-accédants capables d’acheter un logement, ce qui freine le renouvellement du parc locatif. Avec des taux d’intérêt passés de 0,7 % à 3 % en quelques années, de nombreux locataires choisissent de ne pas quitter leur logement, rendant ainsi plus difficile l’accès à la location pour de nouveaux entrants sur le marché.
Outre le blocage du marché, la désaffection des investisseurs accentue la crise. « Les investisseurs ont poursuivi leur désengagement du marché, avec une chute de 25 % en 2024 par rapport à 2023 », précise Zahir Keeno, président de Foncia ADB. Plusieurs raisons expliquent ce désengagement : des prix d’achat encore élevés, un accès restreint au crédit, une hausse des charges, notamment celle de la taxe foncière, et une instabilité fiscale avec la possible augmentation des droits de mutation en 2025.
Une demande de logements croissante
La rénovation énergétique constitue également un facteur de découragement. Depuis août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer des logements classés F et G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), et depuis janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme « indécents » et donc inlouables. De nombreux propriétaires, face aux coûts et aux difficultés techniques des mises aux normes, préfèrent retirer leurs biens du marché ou les vendre. « Nous voyons disparaître des biens passoires thermiques de notre parc locatif », observe Zahir Keeno.
Une proposition de loi visant à assouplir les obligations de rénovation énergétique a été rejetée par le Parlement, malgré le soutien de la ministre du Logement, Valérie Létard. « Ma crainte, si l’on commence à déroger, c’est de reculer pour mieux sauter », commente Zahir Keeno, qui plaide plutôt pour une adaptation des mécanismes de financement, notamment via un prêt collectif plus accessible pour les copropriétés.
La tension locative ne se limite pas à la raréfaction des biens : la demande ne cesse d’augmenter. Les évolutions sociétales, comme la hausse de la décohabitation et l’afflux d’étudiants sur le marché, aggravent la situation. « Nous observons une demande plus forte de colocations dans les grandes villes étudiantes comme Paris, Aix-en-Provence ou Lyon », explique Zahir Keeno. Cette hausse s’explique par un pic de naissances dans les années 2000, qui se traduit aujourd’hui par un plus grand nombre d’étudiants en quête de logement.
Face à ces difficultés, la situation du marché locatif reste incertaine. L’équilibre entre offre et demande semble de plus en plus difficile à maintenir, mettant sous pression autant les locataires que les propriétaires et investisseurs.
Il y a une crise du logement. Exact . Mais le jour ou le propriétaire pourra expulser un mauvais payeur en quelques jours , nous verrons des milliers de logement de retour pour la location. Actuellement, beaucoup de propriétaires préfèrent payer la taxe des logements vacants en ne louant pas leurs logement . Au moins, il n’y aura pas de dégradations !
Il n’y a qu’en France ou nous voyons cette terrible constatation qui fait qu’un locataire à autant de droits même s’il ne paye pas son loyer . C’est consternant .
Nous sommes gouvernés par des fous !!!