Face au recul de l’investissement locatif privé, le gouvernement a retenu, dans la version finale du projet de loi de finances pour 2026, un nouveau cadre fiscal destiné aux bailleurs privés, avec pour objectif de redynamiser le marché de la location.
Un dispositif issu des arbitrages budgétaires
Le nouveau dispositif en faveur des bailleurs privés s’inscrit dans les arbitrages budgétaires arrêtés par le gouvernement lors de la finalisation du projet de loi de finances pour 2026. Il intervient dans un contexte marqué par la fin du dispositif Pinel, le 31 décembre 2024, et par une contraction progressive de l’investissement locatif privé depuis cette date.
Selon Le Figaro, le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a cherché un levier capable de restaurer l’attractivité de l’investissement immobilier pour les particuliers, le quotidien indiquant qu’il a identifié « la parade pour inciter les Français à investir dans l’immobilier ».
Un changement de logique fiscale pour les bailleurs privés
La principale nouveauté du dispositif repose sur le choix d’un mécanisme d’amortissement fiscal, plutôt qu’une réduction d’impôt classique. Jusqu’ici, ce type d’outil était essentiellement réservé aux investisseurs professionnels. Il devient désormais accessible aux particuliers bailleurs, sous conditions.
Concrètement, l’amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du logement des revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable des loyers perçus. RTL souligne que ce mécanisme vise à redonner de la visibilité fiscale aux investisseurs, dans un environnement jugé instable ces dernières années.
Neuf et ancien : un champ d’application élargi
Contrairement aux dispositifs antérieurs, le nouveau cadre fiscal ne repose pas sur un zonage géographique strict. Il s’applique quelle que soit la localisation du logement, afin de simplifier l’accès au dispositif et d’éviter les effets de concentration observés par le passé.
Dans le logement neuf, l’amortissement fiscal annuel est modulé selon le type de logement. Les taux envisagés s’élèvent à 3,5% pour le logement intermédiaire, 4,5% pour le logement social et 5,5% pour le logement très social, avec des plafonds de revenus respectifs fixés à 8.000 €, 10.000 € et 12.000 €. Ces niveaux sont supérieurs à ceux figurant dans la première version du dispositif présentée à l’automne 2025.
Le logement ancien est également intégré au dispositif. Les taux d’amortissement envisagés sont de 3% pour le logement intermédiaire, 3,5% pour le logement social et 4% pour le logement très social, avec un plafond de revenus fixé à 10.700 €. À cela s’ajoute la prolongation du déficit foncier jusqu’au 31 décembre 2027, permettant aux bailleurs en location nue relevant du régime réel de continuer à déduire leurs travaux lorsque les charges excèdent les loyers perçus.
Une incitation encadrée dans le temps
Pour bénéficier du dispositif, les bailleurs privés devront s’engager à louer leur bien pendant une durée minimale de neuf ans, qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien. Cette condition vise à inscrire l’investissement locatif dans une logique de durée et à stabiliser l’offre sur le marché.
L’exécutif mise ainsi sur un retour progressif des investisseurs particuliers, alors que la pénurie de logements à louer s’accentue dans de nombreux territoires. L’efficacité du dispositif dépendra toutefois de sa lisibilité et de sa capacité à compenser les autres contraintes pesant sur l’investissement immobilier, notamment réglementaires et financières.
