Le marché de l’immobilier traverse une séquence particulièrement restrictive pour les emprunteurs. Avec des taux désormais bien au-delà de 3 % en moyenne, les conditions de financement se sont considérablement durcies. Pourtant, malgré ce resserrement, les établissements bancaires restent à la manœuvre, continuant d’alimenter un crédit devenu plus sélectif. Dans un contexte macroéconomique encore incertain, la hausse des taux d’emprunt semble s’inscrire dans la durée.
Une remontée des taux immobiliers persistante
Depuis janvier 2022, la courbe des taux immobiliers ne cesse de grimper, traduisant un resserrement continu des conditions de crédit. Cette hausse, amorcée à un moment de forte inflation, a connu une accélération depuis 2023. En janvier 2026, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 3,20 %, en hausse par rapport aux 3,17 % de décembre 2025.
Les durées des prêts, elles aussi, s’allongent pour compenser l’effet de la hausse sur les mensualités. Ainsi, la durée moyenne atteignait 254 mois en janvier 2026, soit plus de 21 ans — un record historique. Ce glissement s’inscrit dans une dynamique où les banques tentent de préserver l’accessibilité du crédit tout en répondant à des contraintes réglementaires de plus en plus strictes.
De leur côté, les professionnels du secteur confirment la pression à la hausse sur les taux. Selon Magnolia, « la hausse des taux immobiliers s’est traduite, depuis cinq ans, par un passage des taux bruts moyens d’environ 1 % à plus de 3 % ». Un basculement radical pour les emprunteurs qui, jusqu’en 2021, bénéficiaient de conditions historiquement avantageuses.
Pourquoi les banques maintiennent l’offre de crédit malgré la hausse
Si les conditions de financement se tendent, cela n’empêche pas les établissements bancaires de rester actifs sur le marché du crédit immobilier. La raison est stratégique : le prêt immobilier reste un outil de conquête commerciale. Comme le rappelle Magnolia, « un prêt immobilier s’étend généralement sur 20 à 25 ans. Pour la banque, c’est la garantie de domicilier les revenus de l’emprunteur et de vendre des produits annexes ».
Ce levier de fidélisation demeure essentiel, même en période de taux élevés. Les banques continuent donc de proposer des offres ciblées, notamment pour les profils les plus solvables. Cette segmentation s’accompagne toutefois d’un tri plus strict des dossiers, avec un durcissement des critères de reste à vivre et d’apport initial.
Pour ces profils dits « premium », certains courtiers parviennent encore à négocier des taux inférieurs à ceux du marché. En février 2026, les meilleurs profils ont pu obtenir 2,92 % sur 15 ans ou 3,00 % sur 20 ans. Des niveaux compétitifs, mais loin de ceux observés trois ans auparavant, lorsqu’un taux à 1,20 % sur 20 ans était encore accessible.
En parallèle, les données consolidées par Pretto confirment une légère remontée au cours du mois de février, avec 3,27 % sur 15 ans, 3,40 % sur 20 ans et 3,47 % sur 25 ans en moyenne (Pretto, février 2026). Cette tendance semble confirmer l’ancrage durable de la hausse.
Comment emprunter à meilleur taux malgré des conditions durcies
Face à une hausse que beaucoup d’observateurs considèrent désormais comme structurelle, les ménages doivent adapter leurs stratégies. D’abord en soignant leur profil emprunteur : stabilité professionnelle, faible taux d’endettement, apport supérieur à 20 % du montant du projet. Ces critères deviennent décisifs pour espérer bénéficier des meilleurs taux.
Ensuite, il est crucial de bien choisir le moment et la nature de son projet. Certains courtiers conseillent d’opter pour des durées plus courtes — par exemple 15 ans à 3,11 % en janvier selon l’Observatoire — afin de minimiser le coût total du crédit. D’autres recommandent une approche plus opportuniste, en renégociant son taux à terme si les conditions de marché redeviennent favorables.
Enfin, des alternatives se développent. Certains emprunteurs se tournent vers des prêts à paliers, ou encore des montages mixtes combinant prêt amortissable et prêt in fine, permettant d’optimiser la mensualité. Ces schémas, toutefois complexes, ne conviennent qu’à des profils bien conseillés et avertis.
Selon Magnolia, les prévisions tablent sur un taux moyen de 3,41 % pour l’ensemble de l’année 2026, avec une poursuite de la hausse en 2027 vers 3,60 %. Ce scénario renforce la nécessité d’anticiper, de simuler, et surtout de comparer activement les offres des banques.
