Vous songez à acheter un appartement ou une maison ancienne ? Les prix sont en baisse, mais ce n’est pas forcément pour de bonnes raisons, et cela n’aide pas toujours à l’achat. Au deuxième trimestre 2026, l’immobilier ancien a diminué de 0,8% sur un an, d’après l’indice Notaires-Insee publié mardi. Pourtant, les acheteurs potentiels ne se réjouissent pas. Voici les trois chocs qui transforment le marché.
Les prix baissent : chiffres et faits
Au deuxième trimestre 2026, une baisse de 0,8% des prix de l’immobilier ancien est constatée par rapport à l’année précédente, contrastant avec une hausse de 1,1% en 2025. L’indice Notaires-Insee a également révisé les chiffres du premier trimestre 2026 : la variation initialement estimée à +0,2% est passée à -0,2%. Sur les douze derniers mois, 958 000 transactions ont été enregistrées, stabilisées depuis le début de l’année après un redressement entre octobre 2024 et décembre 2025.
Les maisons individuelles subissent une baisse de 1,3% sur un an, tandis que les appartements ne reculent que de 0,1%. En Île-de-France, les maisons diminuent de 1,5% alors que les appartements augmentent de 0,3%, atteignant un prix moyen de 6 130 euros le mètre carré selon la Chambre des notaires du Grand Paris. Dans d’autres régions, les prix baissent de 1% en moyenne, et l’écart persiste entre maisons et appartements. Les disparités géographiques s’accentuent : certaines zones urbaines denses restent attractives, tandis que les maisons rurales ou périurbaines peinent à trouver preneur.
Pourquoi cette baisse ? Les trois causes principales
Le principal facteur est l’augmentation des taux de crédit : le taux moyen des crédits immobilier est passé de 3,20% en août 2025 à 3,50% en septembre 2026 pour les prêts de 20 ans. La Banque de France a enregistré un taux de 3,97% au deuxième trimestre 2026. Ainsi, pour un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans, la mensualité augmente d’environ 80 euros entre août 2025 et septembre 2026, réduisant le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Les acheteurs doivent ajuster leurs attentes ou renoncer, amenant les vendeurs à accepter des réductions de 5 à 10% pour conclure.
Depuis fin février 2026, la guerre au Moyen-Orient a fait grimper les prix des hydrocarbures. L’inflation augmente, les banques centrales maintiennent une politique monétaire restrictive, et les taux d’intérêt restent élevés. Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), souligne que cette guerre a fragilisé le pouvoir d’achat des ménages. Les coûts énergétiques affectent les biens anciens, nécessitant des travaux de rénovation énergétique. Une passoire thermique classée F ou G se négocie désormais avec une décote de 15 à 25%.
La campagne présidentielle française ajoute à l’incertitude. Les ménages hésitent à investir dans un achat majeur avec un avenir politique incertain. Élodie Frémont de la commission statistiques immobilières des notaires du Grand Paris indique : « L’activité reprend prudemment, influencée par un environnement économique incertain et une confiance des ménages dégradée. » Les professionnels constatent un attentisme général : les projets d’achat sont reportés en attendant des signes plus clairs.
Qu’est-ce que cela signifie pour un acheteur ?
Les vendeurs ne dominent plus le marché, et la baisse des prix dans l’immobilier ancien facilite les négociations. Un appartement affiché à 250 000 euros peut se discuter à 235 000 euros ou moins si des défauts énergétiques sont présents. Les délais de vente s’allongent à trois ou quatre mois, contre deux mois en 2025. Les acheteurs patients peuvent obtenir des conditions avantageuses. Cependant, ne sous-estimez pas les coûts de rénovation, surtout pour les maisons anciennes. Les aides au logement ayant diminué depuis 2017, le reste à charge peut être conséquent.
Malgré la baisse des prix, l’achat reste plus cher en raison de la hausse des taux. Un couple empruntant 250 000 euros sur 20 ans paiera environ 340 000 euros au total avec un taux à 3,50%, contre 320 000 euros avec un taux à 3,20%. La différence est de 20 000 euros. Les primo-accédants, déjà fragilisés par l’inflation, voient leur capacité d’emprunt réduite de 10 à 15%. Les banques renforcent leurs critères : apport personnel de 10 à 20%, taux d’endettement limité à 35%, situation professionnelle stable. Pour les seniors, optimiser sa fiscalité devient essentiel pour libérer des liquidités.
Et maintenant ? Les regards tournés vers la BCE
La décision de la Banque centrale européenne, attendue le 10 septembre 2026, influencera l’avenir du marché. Une baisse des taux directeurs pourrait relancer l’activité, mais l’inflation persistante limite les options. Les Notaires de France prévoient une stabilisation des prix au second semestre 2026, à condition que les tensions géopolitiques diminuent. Les acheteurs sont invités à négocier fermement, à comparer les offres de crédit et à intégrer les coûts de rénovation énergétique dans leur budget. Le marché de l’immobilier ancien traverse une phase de transformation offrant des opportunités, mais nécessitant vigilance et préparation.
