À partir du 1er janvier 2027, la gestion d’un loyer impayé ne relèvera plus seulement du face-à-face entre propriétaire et locataire. Avec l’entrée en vigueur du décret n° 2026-84 du 12 février 2026, publié sur Légifrance, le traitement des impayés s’inscrit dans un cadre juridique plus strict, articulé autour d’un rôle renforcé de la Caisse d’allocations familiales.
Loyer impayé : un seuil de 450 euros qui change la donne pour la location
Jusqu’ici, l’appréciation d’un impayé pouvait varier d’un dossier à l’autre. Désormais, le texte fixe un repère clair. L’article R824-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’« un impayé de dépense de logement est constitué […] 2° Lorsque le montant de l’impayé dépasse 450 euros », selon la version consolidée publiée par Légifrance.
Autre point essentiel : le montant n’est pas l’unique critère. Le même article précise qu’un impayé est également constitué « trois mois après un premier défaut de paiement constaté par le bailleur », si la dette n’a pas été régularisée, quel que soit son montant. Autrement dit, un propriétaire pourra agir dès que la dette dépasse 450 euros ou après trois mois de retard continu. Pour les bailleurs, ce cadre est stratégique. Il offre un fondement juridique précis pour déclencher des démarches auprès de la CAF.
CAF : le versement direct du loyer sécurisé
La mesure la plus attendue concerne le circuit des aides au logement. En cas d’impayé caractérisé, les APL pourront être versées directement au propriétaire. Si un locataire accumule plus de 450 euros d’arriérés de loyer, ou ne paie plus pendant trois mois, le bailleur pourra signaler la situation. La CAF pourra alors orienter le versement de l’APL vers le propriétaire, limitant ainsi la progression de la dette. Pour l’immobilier locatif, l’impact est majeur. Le risque d’accumulation d’impayés, souvent redouté par les investisseurs, se trouve partiellement amorti.
Toutefois, pour ce prévaloir de ce droit, le propriétaire devra agir dans des délais stricts. L’article R824-3 du Code de la construction et de l’habitation précise que « le bailleur percevant l’aide pour son compte doit soumettre la situation à l’organisme payeur dans un délai de deux mois après la constitution de l’impayé », sauf si la dette est intégralement réglée entre-temps, selon Légifrance.
Une fois le signalement effectué, la CAF doit informer la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans un délai de quinze jours, selon l’article R824-4. Cette commission joue un rôle central dans la prévention des expulsions et l’examen des situations complexes. Pour le bailleur, cela signifie que le dossier bascule rapidement dans un cadre institutionnel. L’avantage est double : d’un côté, une intervention plus rapide ; de l’autre, un encadrement formel qui structure la procédure.
