En un an, la France compte 400.000 passoires énergétiques de moins. Une bonne nouvelle en apparence ? Pas si sûr. Derrière cette embellie statistique, la réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE) change la donne… et brouille les repères sur le marché immobilier.
Réforme du DPE : une baisse comptable plus que thermique
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, la France compte environ 5,4 millions de logements classés F ou G, contre 5,8 millions un an plus tôt. Selon Franceinfo, cette baisse d’environ 400.000 unités s’explique d’abord par la réforme du DPE, plus que par une vague de rénovations thermiques.
Le DPE, ce diagnostic devenu incontournable pour vendre ou louer, attribue une note énergétique de A à G selon la consommation d’énergie et les émissions de CO₂. En 2024, le ministère de la Transition écologique a modifié les seuils de calcul pour les petites surfaces (moins de 40 m²), jugés jusque-là défavorables. Résultat : des milliers de studios chauffés à l’électricité ont remonté d’une à deux classes sans le moindre travaux.
Selon le Service des données et études statistiques (SDES), ce simple changement méthodologique représente environ 38% de la baisse des passoires énergétiques observée. En clair, la France ne chauffe pas forcément mieux : elle compte surtout différemment.
Une nouvelle étape suivra en 2026 : la révision du coefficient de conversion de l’électricité, abaissé de 2,3 à 1,9, destinée à refléter la part croissante du nucléaire et des renouvelables. Selon Tuco Énergie, cette évolution pourrait faire sortir jusqu’à 700.000 logements du statut de passoire énergétique sans travaux.
Une correction bienvenue pour les logements électriques, mais qui crée un sentiment d’injustice du côté des habitations chauffées au fioul ou au gaz, restées à la traîne. Comme le note la Cour des comptes, « la fiabilité du DPE demeure fragile et doit être renforcée par une meilleure formation des diagnostiqueurs« .
Un marché immobilier reconfiguré par la nouvelle donne énergétique
Cette réforme a des effets immédiats sur les prix et les stratégies des investisseurs. Les biens classés F ou G sont désormais quasi invendables ou interdits à la location. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués ; viendront ensuite les F en 2028, puis les E en 2034.
Résultat : le marché se scinde en deux. Les logements reclassés de G à E retrouvent un second souffle, tandis que ceux restés dans le bas du tableau subissent une décote moyenne de 15 à 25%, selon une analyse de Boursorama.
Certains propriétaires y voient une opportunité inespérée : des studios ou T2 électriques revalorisés sans investissement, simplement grâce à un nouveau mode de calcul. D’autres, en revanche, dénoncent un « mirage réglementaire » qui masque l’ampleur des travaux à venir pour les logements anciens, notamment chauffés au gaz.
Les acteurs du bâtiment, eux, oscillent entre satisfaction et prudence. La baisse statistique du nombre de passoires ne se traduit pas encore en carnets de commandes. Pour les artisans de la rénovation énergétique, l’enjeu reste colossal : près de cinq millions de logements demeurent classés F ou G malgré la réforme.
Enfin, l’âge et le profil des propriétaires interrogent. D’après le SDES, près d’un cinquième des bailleurs de plus de 80 ans détiennent encore un logement classé F ou G. Ces ménages modestes, souvent sans capacité d’investissement, risquent d’être exclus du marché locatif si les aides à la rénovation ne montent pas en puissance.
Une réforme qui redessine aussi le comportement des consommateurs
Derrière la baisse du nombre de passoires énergétiques, la réforme du DPE modifie déjà les comportements d’achat et de location. Les acheteurs se montrent plus attentifs à la nouvelle étiquette énergétique, désormais vue comme un critère de valorisation patrimoniale. Les biens récemment reclassés suscitent un regain d’intérêt, notamment parmi les investisseurs locatifs.
À l’inverse, les logements restés classés F ou G se retrouvent souvent écartés des recherches sur les plateformes immobilières, en raison de la perspective d’interdiction de location. Pour de nombreux propriétaires, la réforme agit donc comme un signal économique fort : il devient plus rentable de rénover ou de vendre rapidement que de conserver un bien mal noté.
Les experts de l’énergie rappellent toutefois que l’effet durable dépendra de la fiabilité du diagnostic et de la stabilité des règles. Car si le calcul du DPE change trop souvent, il devient difficile pour les ménages de se repérer et pour les artisans de planifier les travaux de rénovation.
