La mise à jour réglementaire validée par le ministère de la Transition écologique redéfinit l’exposition des maisons aux mouvements de sols liés à la sécheresse. Avec 55% du territoire classé en aléa moyen ou fort, le phénomène du retrait-gonflement des argiles devient un paramètre central du marché immobilier résidentiel.
Des millions de propriétaires de maisons concernés
L’arrêté du 9 janvier 2026, publié au Journal officiel, actualise la carte nationale d’exposition au retrait-gonflement des argiles (RGA). Cette cartographie, qui sert de référence pour les transactions de terrains constructibles et les contrats de construction de maisons individuelles, intègre désormais les épisodes récents de forte sinistralité.
Selon les chiffres communiqués par le ministère à l’occasion de cette mise à jour, 55% du territoire métropolitain serait classé en aléa moyen ou fort, contre 48% lors de la précédente version. Plus de 12 millions de maisons individuelles seraient situées dans ces zones, soit environ 60% du parc pavillonnaire.
Pour les propriétaires de maisons, cette évolution ne signifie pas qu’un sinistre est automatique. Elle indique en revanche que le logement est implanté sur un sol susceptible de réagir fortement aux variations d’humidité.
Franceinfo rappelle le mécanisme : « En période de sécheresse, les sols argileux sur lesquels sont bâties les habitations se rétractent, et avec le retour de la pluie, ils gonflent. C’est ce phénomène de retrait-gonflement des argiles qui est à l’origine des fissures, des murs déformés et dans les cas les plus graves des logements inhabitables. »
Certaines régions apparaissent particulièrement concernées. Le média précise que « Plusieurs régions sont particulièrement touchées : le Centre-Val de Loire, la Bourgogne-Franche-Comté, Auvergne-Rhône-Alpes et le Grand Est. »
Immobilier : un risque désormais intégré aux transactions
Depuis 2020, une étude géotechnique est obligatoire lors de la vente d’un terrain constructible situé en zone d’aléa moyen ou fort. L’élargissement du zonage va mécaniquement étendre le nombre de parcelles soumises à cette obligation à compter du 1er juillet 2026.
Pour un acheteur, cela signifie un diagnostic supplémentaire, mais aussi une meilleure anticipation des techniques de fondation nécessaires. Pour un vendeur, cela implique une transparence accrue sur l’exposition du terrain.
Le phénomène est directement lié à l’intensification des sécheresses. France Inter souligne que « plus de la moitié des maisons françaises [sont] classées à risque de fissures à cause des épisodes de sécheresse extrême ». Les épisodes de 2003 et 2022 ont marqué des pics de reconnaissance en catastrophe naturelle, avec des coûts assurantiels particulièrement élevés.
Les conséquences économiques ne se limitent pas aux réparations. L’exposition au risque peut influencer l’attractivité d’un bien, la négociation du prix ou encore l’évolution des primes d’assurance habitation.
Vers une nouvelle lecture du risque résidentiel
Le classement en aléa moyen ou fort repose sur la sensibilité géologique des sols et sur le retour d’expérience des sinistres observés. Il ne préjuge pas de dommages immédiats, mais il devient un élément structurant dans l’évaluation d’un bien.
Dans un contexte de changement climatique durable, la sécheresse s’installe comme un facteur récurrent du paysage immobilier français. Pour les particuliers comme pour les professionnels du secteur, la cartographie 2026 marque un tournant : la stabilité du sol n’est plus une donnée implicite, mais un critère d’analyse à part entière.
