Le 18 décembre 2025, la Cour de cassation a saisi le Conseil constitutionnel d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Cette dernière facilite l’interdiction des locations meublées de courte durée, dont Airbnb, au sein des copropriétés. Derrière ce renvoi, c’est l’équilibre économique de nombreux projets immobiliers qui se retrouve placé sous surveillance constitutionnelle.
Airbnb confronté à une remise en cause du cadre économique de l’investissement
La location de courte durée via Airbnb s’est imposée, au fil des années, comme un pilier de nombreuses stratégies patrimoniales. En permettant une rentabilité supérieure à celle de la location classique, elle a justifié des prix d’acquisition élevés et soutenu des montages financiers parfois complexes. Or, la loi Le Meur introduit un facteur d’instabilité inédit dans cet équilibre.
En autorisant une copropriété à interdire Airbnb par un vote à majorité renforcée, le texte modifie profondément la prévisibilité du rendement locatif. Un bien acquis dans une logique économique donnée peut, du jour au lendemain, perdre une part substantielle de sa valeur d’usage. C’est précisément cette rupture que la Cour de cassation a estimé devoir soumettre au Conseil constitutionnel.
D’un point de vue économique, le cœur du débat porte sur la protection du droit de propriété. Celui-ci inclut la faculté de tirer un revenu de son actif immobilier. En restreignant cette faculté sans indemnisation automatique, le législateur crée un précédent susceptible d’affecter la confiance des investisseurs, bien au-delà du seul cas d’Airbnb.
Par ailleurs, la liberté d’entreprendre est directement en jeu. La location meublée de courte durée constitue une activité économique légale, encadrée fiscalement et réglementairement. La possibilité de l’interdire par une décision collective soulève donc une interrogation majeure sur la stabilité des règles applicables aux stratégies d’investissement à long terme.
Une loi qui fait peser un risque sur la valeur des actifs immobiliers
La Cour de cassation n’a pas remis en cause l’objectif poursuivi par le législateur. La régulation d’Airbnb répond à des tensions réelles sur le marché locatif et à des préoccupations de voisinage. Toutefois, elle souligne que les moyens retenus pourraient aller au-delà de ce qui est constitutionnellement admissible.
Sur le plan économique, le principal risque réside dans la dépréciation potentielle des biens. Un logement conçu, financé et valorisé sur la base d’une exploitation en location de courte durée peut voir son modèle remis en cause sans compensation. Cette incertitude pèse sur les décisions d’achat, mais aussi sur les arbitrages de conservation ou de cession des actifs.
De plus, la loi Le Meur introduit une forme de rétroactivité économique. Des propriétaires ayant investi sous un régime juridique donné peuvent se retrouver soumis à des règles nouvelles, indépendantes de leur comportement. Ce changement de cadre fragilise la notion de sécurité juridique, pourtant centrale dans les décisions patrimoniales.
Dans ce contexte, le Conseil constitutionnel devra apprécier si l’atteinte portée au droit de propriété est proportionnée à l’objectif poursuivi. Une censure partielle ou totale du dispositif pourrait, à l’inverse, restaurer une visibilité attendue par les acteurs économiques du secteur immobilier.
Airbnb entre attractivité économique et contraintes collectives
L’enjeu dépasse le sort d’Airbnb en tant que plateforme. Il concerne la place de la location de courte durée dans l’économie immobilière française. Cette activité génère des revenus complémentaires, soutient l’attractivité touristique et participe à la valorisation de certains territoires. Elle s’inscrit aussi dans une logique d’optimisation des usages du parc immobilier existant.
Cependant, la montée en puissance d’Airbnb a modifié les équilibres locaux. Dans certaines copropriétés, la rotation rapide des occupants a transformé la nature même des immeubles. Le législateur a donc cherché à redonner aux copropriétaires un pouvoir de régulation accru. Reste à savoir si ce pouvoir peut s’exercer au détriment de droits fondamentaux.
Une validation sans réserve de la loi Le Meur renforcerait la primauté de la décision collective sur la stratégie individuelle. À l’inverse, une censure du Conseil constitutionnel poserait une limite nette à l’intervention du législateur dans la rentabilité des actifs privés.
Ainsi, la décision à venir constituera un signal fort pour l’ensemble du marché immobilier. Elle dira si l’investissement fondé sur Airbnb peut encore s’appuyer sur une stabilité juridique suffisante, ou s’il doit désormais intégrer un risque réglementaire structurel.
