Après deux années de contraction marquée, l’immobilier ancien montre des signes tangibles de redémarrage. Les transactions progressent et le crédit se stabilise. Mais si le marché repart en volume, il ne redevient pas pour autant plus accessible. L’apport personnel exigé par les banques reste un filtre déterminant.
Un marché immobilier qui retrouve du mouvement
Selon le premier baromètre publié conjointement par Meilleurtaux et leboncoin immo, près de 950.000 ventes dans l’immobilier ancien ont été enregistrées sur l’année écoulée, soit une progression d’environ 11% par rapport à l’exercice précédent. Le marché se rapproche ainsi des niveaux observés avant la crise du crédit.
Les délais de vente s’établissent en moyenne autour de 61 jours. Dans certaines grandes villes, les biens trouvent preneur plus rapidement encore. Cette fluidité retrouvée traduit un retour progressif des acheteurs, favorisé par la stabilisation des taux d’intérêt autour de 3,3% sur vingt ans.
La dynamique est donc bien réelle : le marché n’est plus paralysé.
Une reprise qui ne profite pas à tous
Pour autant, cette amélioration ne signifie pas un accès facilité à la propriété. Le baromètre met en lumière un niveau d’apport toujours élevé dans les grandes agglomérations françaises. En moyenne, l’apport représente environ 52.000 euros, soit près de 17% du montant total d’un projet immobilier.
Mais cette moyenne nationale masque de fortes disparités. À Paris, l’apport nécessaire atteint environ 132.000 euros, un seuil qui exclut mécaniquement une partie des primo-accédants. À Lyon, il dépasse les 100.000 euros. Dans d’autres grandes villes comme Bordeaux, Nice, Rennes ou Toulouse, les montants se situent autour de 70.000 euros. Même dans des marchés réputés plus accessibles, l’effort initial reste conséquent au regard des revenus médians.
Rapporté aux revenus, cela représente souvent plusieurs mois – voire plus d’une année – d’épargne intégrale pour un célibataire. Pour un couple sans enfant, le baromètre estime que l’apport correspond en moyenne à près de dix mois de revenus.
Maxime Chipoy, directeur éditorial de Meilleurtaux, souligne cette évolution : « L’apport est aujourd’hui – à la hausse – la variable d’ajustement des projets immobiliers. »
Autrement dit, le marché repart, mais il s’adresse prioritairement aux ménages disposant déjà d’une épargne solide ou capables de mobiliser une aide familiale. Dans les métropoles les plus chères, la constitution de cet apport devient le véritable point de blocage, bien davantage que le niveau du taux d’intérêt.
Le crédit se stabilise, mais reste encadré
Le contexte du crédit immobilier s’est nettement apaisé par rapport à la séquence 2022-2023, marquée par une remontée rapide des taux directeurs. En ce début 2026, les taux sur vingt ans évoluent autour de 3,2% à 3,5% selon les profils, contre des pics supérieurs à 4% observés au plus fort du resserrement monétaire. Cette normalisation redonne de la visibilité aux ménages et permet de reconstituer une capacité d’emprunt partiellement érodée ces dernières années.
Pour un emprunt de 250.000 euros sur vingt ans, l’écart de quelques dixièmes de point représente plusieurs dizaines d’euros par mois et plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du crédit. La stabilisation actuelle contribue donc directement à la reprise des transactions observée dans le baromètre.
Pour autant, l’assouplissement reste mesuré. Les établissements bancaires maintiennent des critères stricts, notamment sur le taux d’endettement plafonné à 35% et sur la solidité professionnelle des emprunteurs. La durée des prêts dépasse rarement vingt-cinq ans, et les dérogations restent encadrées.
Dans ce contexte, le taux d’intérêt n’est plus un facteur de blocage brutal, mais il ne constitue pas non plus un levier d’accélération massif. Le marché fonctionne désormais dans un environnement plus stable mais plus prudent. La capacité d’emprunt progresse légèrement, sans retrouver les niveaux d’avant 2022.
Cette configuration explique en partie la physionomie actuelle du marché : les projets aboutissent lorsque le dossier est solide, combinant revenus stables, endettement maîtrisé et apport significatif. La détente monétaire soutient le volume, mais elle ne modifie pas fondamentalement la sélectivité du financement.
Un nouvel équilibre du marché en 2026
En ce début d’année 2026, le marché semble s’installer dans un régime plus rationnel. Les excès d’euphorie ont disparu, tout comme la paralysie observée lors de la remontée brutale des taux. Les vendeurs ajustent plus facilement leurs prétentions, tandis que les acheteurs abordent leur projet avec davantage de prudence.
La trajectoire pour les prochains mois dépendra de la stabilité économique générale. Si les taux restent contenus, le volume des transactions pourrait continuer à progresser modérément. En revanche, une nouvelle tension monétaire viendrait fragiliser cet équilibre encore récent.
