La Cour de cassation a rendu un arrêt le 27 juin 2024 qui pourrait redéfinir les obligations locatives des bailleurs en matière de logement décent. L’affaire porte sur une maison louée devenue indécente et qui a eu des conséquences lourdes pour les propriétaires. Le jugement insiste sur l’obligation légale des bailleurs, quelles que soient les circonstances.
Qui est concerné et comment l’affaire a démarré
L’affaire est arrivée devant la Cour de cassation après une décision de la cour d’appel d’Amiens. Selon Droit Finances, Mme S., la locataire, est en conflit avec un couple de bailleurs. Près de dix ans après son entrée dans les lieux, un expert a été désigné en référé à la demande de Mme S. pour évaluer l’état du logement.
L’expertise a conclu que le logement était devenu indécent, principalement à cause de l’humidité. L’état des lieux d’entrée signalait déjà des dégradations importantes, mais les bailleurs avaient entamé des travaux dès le début du bail. Selon la cour d’appel, Mme S. aurait dissuadé les propriétaires de poursuivre ces travaux et n’aurait déposé aucune réclamation formelle pour remédier à la dégradation du logement.
Les demandes et ce que les juges ont décidé
Mme S. a réclamé le remboursement des loyers perçus, une indemnisation pour le préjudice subi, une diminution du loyer et l’exécution des travaux nécessaires pour rendre le logement décent. La cour d’appel d’Amiens a rejeté ces demandes. Les juges ont considéré que les bailleurs avaient entrepris des travaux dès le départ et qu’une responsabilité partielle de la locataire (par son comportement, qui aurait entravé les efforts des bailleurs) pesait sur l’état de délabrement.
La Cour de cassation a pourtant cassé cette décision. Elle rappelle que seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. Les faits reprochés à Mme S. ne sauraient exonérer les bailleurs de leur manquement à cette obligation.
L’obligation de délivrer un logement décent
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs l’obligation de fournir un logement décent, ce qui inclut la gestion des logements énergivores. L’humidité constatée dans le logement loué par Mme S. a été jugée suffisamment grave pour engager la responsabilité des bailleurs. En conséquence, ils ont été condamnés à rembourser les loyers perçus auprès de Mme S. et à lui verser des dommages et intérêts.
L’affaire montre la difficulté pour certains bailleurs à comprendre et respecter les règles strictes qui encadrent leur obligation de délivrance. La Cour de cassation rappelle que les dispositions légales sur la décence d’un logement ne peuvent être contournées et qu’une responsabilité partielle du locataire ne libère pas le bailleur de ses obligations fondamentales.
