Mardi 21 octobre 2026, les sénateurs ont voté massivement (325 voix contre 17) pour prolonger l’encadrement des loyers de deux années supplémentaires. Sans ce vote, le dispositif aurait disparu le 24 novembre prochain, laissant 1,2 million de ménages sans protection face aux hausses de loyers. Pourtant, le Sénat a rejeté la pérennisation demandée par l’Assemblée nationale.
Un plafond sur la hausse des loyers : comment ça marche ?
L’encadrement des loyers limite le montant que peut réclamer un propriétaire lors d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Le préfet fixe un loyer médian de référence par quartier et par type de logement. Le propriétaire peut demander jusqu’à 20 % au-dessus de ce montant, mais pas davantage. Créé par la loi Alur en 2014 puis consolidé par la loi Elan en 2018, le dispositif vise à freiner la spéculation dans les zones où la demande excède largement l’offre.
Concrètement, si le loyer médian pour un deux-pièces dans votre quartier parisien atteint 1 200 euros, le propriétaire ne peut exiger plus de 1 440 euros. Les locataires disposent désormais d’un an (contre trois mois auparavant) pour contester un complément de loyer abusif, grâce à un amendement sénatorial.
Aujourd’hui, l’encadrement s’applique dans neuf territoires : Paris, Plaine Commune, Est Ensemble, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et le Pays basque. Au total, 70 communes sont couvertes. Sur les 7,7 millions de locataires du parc privé français, 1,2 million bénéficient donc de cette protection. À Paris, une étude de l’Apur, du CESAER, de l’université de Poitiers et de SeLoger chiffre l’économie moyenne à 5 % sur les loyers entre juillet 2019 et juin 2025, soit 85 euros mensuels pour la dernière année observée. L’effet grimpe à 12,4 % pour les studios de moins de 18 m², particulièrement visés par la spéculation.
Prolongation vs pérennisation : quelle est la différence ?
La prolongation votée par le Sénat maintient l’expérimentation jusqu’au 24 novembre 2028. Les 70 communes actuelles restent protégées, mais aucune nouvelle collectivité ne peut rejoindre le dispositif pendant ces deux ans. Comme le rapporte Le Monde, plusieurs maires candidats (Nice, Toulouse, Strasbourg) devront donc attendre. Le périmètre reste figé, le temps de collecter davantage de données sur les effets réels du plafonnement.
La pérennisation, elle, aurait transformé l’expérimentation en politique publique durable. Les députés souhaitaient inscrire définitivement l’encadrement dans le Code de la construction et de l’habitation, tout en ouvrant la possibilité à d’autres communes de rejoindre le dispositif. Ian Brossat, sénateur communiste parisien, déplore auprès du Figaro une version « minimaliste », loin de l’ambition initiale.
Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, a clairement expliqué sa position : « Le gouvernement accepte la prolongation de deux ans de cette expérimentation pour les communes déjà bénéficiaires et uniquement pour celles-ci. » Personnellement opposé au dispositif, le ministre souhaite néanmoins disposer d’une évaluation scientifique plus robuste avant qu’une future majorité présidentielle ne tranche définitivement. Le calcul politique est transparent : repousser la décision après l’élection présidentielle de 2027, sans prendre le risque d’un vide juridique immédiat.
Seul le Rassemblement national s’est opposé au texte (17 voix contre), dénonçant une mesure « anti-propriétaires ». Les autres groupes, du centre à la gauche, ont préféré sauver l’encadrement plutôt que de tout perdre. Iñaki Echaniz, député socialiste auteur de la proposition de loi initiale, salue « une véritable avancée pour protéger le pouvoir d’achat de millions de locataires », tout en regrettant l’absence d’élargissement géographique.
Concrètement, qu’est-ce qui change pour vous ?
Si vous êtes locataire
Bonne nouvelle : votre protection ne disparaît pas le 24 novembre. Si vous habitez l’une des 70 communes couvertes, les plafonds de loyers restent en vigueur jusqu’en 2028. Vous conservez le droit de contester un loyer abusif, désormais pendant un an au lieu de trois mois. En revanche, si vous résidez dans une ville candidate non retenue (Nice, Toulouse, Strasbourg), vous n’obtiendrez pas d’encadrement avant au moins deux ans. Contrairement aux idées reçues, certains propriétaires soutiennent l’encadrement, y voyant un facteur de stabilité du marché.
Si vous êtes propriétaire bailleur
La prolongation maintient les contraintes actuelles sans les durcir. Vous ne pourrez toujours pas dépasser le plafond préfectoral de 20 % au-dessus du loyer médian. En revanche, l’absence d’élargissement géographique limite les risques d’extension du dispositif à votre commune si elle n’est pas déjà concernée. Les associations de propriétaires restent divisées : certaines dénoncent une entrave à la rentabilité locative, d’autres y voient une régulation nécessaire face à la flambée inflationniste qui pèse aussi sur les ménages locataires.
