Le 1er octobre 2026, le gouvernement a déposé son projet de loi de finances pour 2027. Chez les loueurs en meublé, un passage a fait le tour des forums en deux jours : l’article 7. Plafond, fin du report, meublés de tourisme dans le viseur. Sur le papier, ça ressemble à une mauvaise nouvelle. Dans les faits, le tableau est plus nuancé, et pour une bonne partie des propriétaires, plus rassurant qu’il n’y paraît.
Ce que contient vraiment l’article 7
Le texte du gouvernement s’attaque à l’amortissement, le moteur fiscal du régime réel. Concrètement, il prévoit :
- un amortissement du bâti limité à 2,5 % de la valeur amortissable par an, sans dépasser 7 000 € par foyer fiscal ;
- des curseurs abaissés à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme ;
- la fin du report : l’amortissement non déduit une année serait perdu pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027 ;
- une sortie en douceur pour le stock accumulé jusqu’au 31 décembre 2026, utilisable jusqu’en 2036 dans la limite de la moitié du résultat de chaque année.
Ne sont pas visés par le plafond les loueurs au micro-BIC (ils n’amortissent pas), les LMP, et les logements en résidences étudiantes, seniors ou EHPAD. Pour ces résidences, le traitement exact du report reste à confirmer à la lecture du texte final.
Une semaine a suffi pour que le texte bouge
Le 8 octobre, la commission des finances de l’Assemblée a adopté l’amendement I-CF1588. Il sort du plafond, et de la fin du report, les logements loués avec un bail meublé de résidence principale ou un bail mobilité. Autrement dit, la location à l’année. Dans l’autre sens, l’amendement I-CF776 supprime l’amortissement des meublés de tourisme achetés à partir de 2027 au statut LMNP.
Prudence quand même. Le lendemain, la commission a rejeté l’ensemble de la partie recettes. Les débats en séance repartent donc du texte du gouvernement, et ces amendements ont dû être redéposés dans l’hémicycle pour être votés à nouveau. À l’heure où ces lignes sont écrites, rien n’est acquis sur l’article 7. Le vote de l’Assemblée sur l’ensemble du budget est prévu le 17 novembre, puis viendront le Sénat et une adoption définitive attendue d’ici fin décembre.
Mon pronostic ? La longue durée a de bonnes chances de s’en sortir. L’article 7 s’intitule lui-même « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée ». Pénaliser le meublé loué à l’année irait contre son propre objectif. Le meublé de tourisme, lui, devrait rester la cible principale.
Ce que ça coûterait, chiffres en main
Prenons un appartement acheté 250 000 €, dont 20 % de terrain. Base amortissable : 200 000 €. Avec un amortissement par composants, le propriétaire déduit aujourd’hui autour de 6 000 € par an. Avec le texte du gouvernement, ce serait 5 000 €.
Loyer modeste : l’impôt ne bouge pas
Loué 650 € par mois avec 2 800 € de charges, le bien dégage 5 000 € avant amortissement. Le résultat imposable reste à zéro, avant comme après. La seule perte est invisible cette année : aujourd’hui, les 1 000 € d’amortissement inutilisés partiraient en report. Demain, ils n’existeraient plus.
Loyer plus élevé : un surcoût mesuré
À 800 € par mois, le résultat imposable passerait de 800 € à 1 800 €. Avec une tranche à 30 % et des prélèvements sociaux à 18,6 %, l’impôt grimperait d’environ 490 € par an. Désagréable, mais pas de quoi remettre en cause un investissement bien construit.
Ce qui est déjà acté, et qu’on oublie un peu vite
Pendant que le budget occupe les esprits, plusieurs règles produisent déjà leurs effets et continueront en 2027 :
- depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf en résidences services ;
- les abattements pour durée de détention adoucissent toujours la note, avec une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ;
- les logements classés F ne pourront plus être loués à l’année à partir du 1er janvier 2028, sauf si le calendrier, encore débattu, venait à glisser.
Si votre bien est en F, c’est le chantier à ouvrir en 2027, bien avant tout arbitrage fiscal.
En 2027, la rigueur comptable vaudra de l’or
Avec un plafond et sans report, un amortissement mal calculé ou mal suivi coûte de l’argent pour de bon. La qualité de la comptabilité devient un levier de rentabilité à part entière : bonne ventilation par composants, charges toutes rattachées, suivi précis du stock d’amortissements antérieur à 2027.
C’est exactement là qu’un outil comme decla.fr change le quotidien. La plateforme calcule et suit vos amortissements automatiquement, génère votre liasse fiscale et la télétransmet aux impôts en un clic, avec une équipe qui répond sur le chat sept jours sur sept. Quand les nouvelles règles tomberont, vous aurez mieux à faire que décortiquer l’article 39 C du Code général des impôts un dimanche soir.
Que faire d’ici janvier ?
Surtout rien de précipité. Vendre un bien loué à l’année sur la base d’un simple projet de loi serait une erreur, d’autant que ce segment semble le mieux protégé. Si vous envisagiez d’acheter un meublé de tourisme, en revanche, regardez le calendrier de près et faites-vous conseiller : la date du 1er janvier 2027 pourrait peser lourd. Pour tous les autres, le LMNP reste bien en place, et 2027 récompensera surtout ceux qui tiennent leurs comptes au cordeau.
