Au printemps 2020, la presse économique a interrogé les gérants de fonds immobiliers sur un marché dont personne ne savait ce qu’il deviendrait. Six ans plus tard, les chiffres sont là. Relire ces entretiens à la lumière des statistiques de 2026 dit beaucoup de ce qui était prévisible, et de ce qui ne l’était pas.
Le printemps 2020, ou l’art de prévoir dans le brouillard
Deux questions dominaient alors les échanges avec les professionnels de la pierre. L’immobilier tiendrait-il mieux que les marchés financiers dans une crise dont l’origine n’était ni financière ni immobilière ? Et le bureau, alors vidé par le confinement, retrouverait-il ses occupants une fois la parenthèse refermée ?
Sur la première, le consensus était plutôt optimiste : la classe d’actifs avait traversé 2008 mieux que les actions, ses revenus reposaient sur des baux et non sur des anticipations. Sur la seconde, les avis divergeaient — et c’est là que les six années écoulées ont tranché de la manière la plus brutale.
Ce que nos colonnes publiaient en juillet 2020
Le 2 juillet 2020, le Journal de l’Économie publiait un entretien avec le fondateur de TwentyTwo Real Estate, consacré à la gestion d’un portefeuille immobilier en période de turbulences. Les questions posées alors valent d’être relues : à quoi ressemble la vie d’un gérant de fonds immobilier en pleine crise, quelles conséquences la séquence aurait sur la performance des véhicules à moyen et long terme, l’immobilier pouvait-il être considéré comme l’une des classes d’actifs les plus résilientes, et une normalisation rapide du tertiaire était-elle envisageable.
Cette dernière question est celle que le temps a le plus durement traitée. L’entretien portait aussi sur un point qui paraissait alors technique et qui s’est révélé structurant : le modèle dit d’investisseur-opérateur, où la société de gestion n’externalise ni l’asset management ni la gestion quotidienne des immeubles.
Deux mois plus tôt, un entretien publié au même moment par Décideurs Magazine exposait la même orientation sous un autre angle, en annonçant la poursuite des investissements dans les logements à loyers abordables et intermédiaires. Mises côte à côte, ces deux prises de parole du printemps 2020 dessinent une position qu’il est aujourd’hui possible de confronter aux statistiques.
Le bureau : la prévision que personne n’avait formulée
Ce que presque aucun professionnel n’a anticipé en 2020, ce n’est pas la baisse de la demande de bureaux — beaucoup l’évoquaient — mais sa durée. L’hypothèse dominante était celle d’un retour à la normale en dix-huit à vingt-quatre mois. Le travail hybride s’est installé comme une organisation permanente, pas comme une parenthèse.
Les chiffres publiés par l’ASPIM le mesurent. Le taux d’occupation financier moyen des SCPI est passé de 92,2 % à 91,3 % en un an. Surtout, la variation moyenne du prix de part s’est établie à −3,45 % en 2025, prolongement de la réévaluation entamée en 2023 sur les patrimoines majoritairement investis en bureaux.
L’effet sur la performance réellement perçue par les épargnants est frappant. Les SCPI ont distribué 4,92 % en moyenne en 2025 — c’est le chiffre que retiennent les souscripteurs. Mais la performance globale annuelle, qui additionne la distribution et la variation du prix de part, ressort à 1,5 %. Une distribution élevée adossée à un prix de part en baisse n’est pas un rendement : c’est une restitution partielle de capital.
Les OPCI grand public, qui conservent une poche d’actifs financiers liquides, n’ont pas mieux résisté : 337 millions d’euros de décollecte au premier semestre 2026, pour une performance nulle et un actif net en repli de 11 %, à 10,5 milliards.
Le résidentiel : la thèse qui s’est vérifiée, sans que l’épargne suive
L’orientation vers le logement abordable et intermédiaire, formulée au printemps 2020 par plusieurs gérants indépendants, s’est révélée juste sur le fond. La demande est restée structurellement supérieure à l’offre dans les zones tendues, les loyers plafonnés se sont montrés moins volatils que ceux du tertiaire, et la production neuve n’a pas rattrapé son retard : sur les douze mois à fin juin 2026, 376 241 logements ont été autorisés à la construction en France, un volume inférieur de 8 % à la moyenne des cinq années précédentes, selon le service statistique du ministère de la Transition écologique.
Reste un paradoxe que personne n’avait vu venir. Le segment que tout le monde désigne comme prioritaire ne reçoit presque aucun capital d’épargne grand public : au premier semestre 2026, le résidentiel ne capte que 0,8 % de la collecte brute des SCPI. Les véhicules diversifiés en absorbent 70,9 %, les SCPI de bureaux 21,5 %.
Le contraste est encore plus net si l’on regarde d’où vient la performance. La logistique et les locaux d’activité affichent le meilleur rendement global immobilier du marché, à +6,4 % en 2025 — pour 2,6 % de la collecte. Autrement dit : l’argent continue d’aller là où la performance n’est pas.
L’explication tient à l’inertie de l’offre. Les SCPI de bureaux sont les plus anciennes, les plus capitalisées et les plus distribuées par les réseaux bancaires et assurantiels. Les véhicules résidentiels et logistiques, plus récents, sont souvent fermés ou plafonnés en souscription. L’épargnant n’arbitre pas toujours : il souscrit ce qu’on lui propose.
Ce que 2026 valide, et ce qu’il reste à trancher
Trois enseignements se dégagent de cette relecture.
La résilience de l’immobilier était une réponse trop générale. Elle s’est vérifiée pour le résidentiel, la logistique et la santé ; elle s’est démentie pour le bureau secondaire. Raisonner par classe d’actifs globale n’a plus de sens — les institutionnels l’ont compris et arbitrent désormais par stratégie.
La capacité d’exécution compte autant que la thèse d’investissement. C’est ce que suggérait déjà, en 2020, l’attention portée au modèle d’investisseur-opérateur : sur un actif dont le revenu est plafonné ou administré, la performance ne se joue plus sur le loyer mais sur les coûts d’exploitation et la vitesse d’exécution en cas d’arbitrage ou de travaux.
La liquidité, enfin, est le sujet que 2020 avait sous-estimé. Les parts de SCPI en attente de retrait représentaient encore 1,9 milliard d’euros au 30 juin 2026, soit 2,2 % de la capitalisation du marché — un stock en recul de 31 % depuis décembre 2025, mais qui correspond à des porteurs ayant demandé à sortir et attendant une contrepartie. Et 53 % des SCPI ont réduit leur acompte trimestriel au premier semestre, avec une baisse moyenne de 14 %, sans que la moyenne pondérée du marché bouge : elle masque une dispersion croissante.
Il reste une question ouverte, que les entretiens de 2020 ne pouvaient pas poser. Le capital privé se substituera-t-il durablement à une commande publique contrainte sur le logement abordable ? Les réponses viendront des arbitrages des prochains trimestres, pas des déclarations d’intention.
