Depuis le 1er janvier 2023, la France a interdit la mise en location des logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette mesure sensée réduire l’empreinte carbone du parc immobilier, a exacerbé une crise déjà palpable sur le marché du logement locatif. Le retrait de nombreuses petites surfaces impossibles à rénover aboutit à de nombreux étudiants qui n’ont plus la possibilité de se loger. Une crise que semble ne pas prendre en compte le gouvernement de peur de fâcher son aile gauche. Quand la politique politicienne ce fait au détriment du quotidien des Français.
Des milliers de logements vont être retirés du marché
La suppression progressive des logements classé G en performance énergétique restreint drastiquement l’offre de biens locatifs. Selon les statistiques officielles du Gouvernement, près de 1,5 millions de logements classés G étaient concernés dès 2023. Ces logements ne peuvent désormais plus être loués sans rénovation. Ils sont pour la plupart retirés du marché en fur et à mesure que ces appartements se vident accentuant la pénurie dans de nombreuses zones tendues. Pourtant certains d’entre eux sont en parfait état et peuvent difficilement faire l’objet de rénovation parce que soit cela réduit trop la surface soit parce que ce sont des logements très anciens. Prenons l’exemple de ce studio versaillais de 28m2 : celui-ci a fait l’objet d’important travaux avec des fenêtres changées, une dalle complétement refaite et des murs doublés. Pourtant, il ne correspond pas aux normes en vigueur car le doublage n’est pas fait avec l’isolant prévu et il n’est pas équipé d’un radiateur réversible. Elodie, la gestionnaire, nous explique : « nous sommes obligés de retirer du marché cet appartement car celui-ci ne peut pas être doublé en laine de verre se situant au rez-de-chaussée. Le faire aboutirait à une humidité qui remonterait le long des parois. Impossible de mettre un radiateur réversible car il faudrait percer le mur et la copropriété ne nous le permet pas. De plus nous sommes en secteur sauvegardé. Bref, c’est insoluble ! Quoi faire ? je ne sais pas et cette législation si elle part d’une bonne intention est complétement en dehors de la réalité. »
Les locataires, particulièrement ceux ayant des revenus modestes, sont les premières victimes de cette situation. Le manque d’alternatives locatives entraîne une flambée des loyers pour les logements conformes, aggravant les inégalités et renforçant les difficultés d’accès au logement. Les étudiants sont particulièrement touchés. En effet, le marché des petites surfaces dans les grandes villes est très tendu. De nombreux étudiants ne trouvaient déjà pas de logement avant l’entrée en vigueur de cette mesure. Yves en master de sociologie nous exprimait son mécontentement « bien sûr qu’il faut lutter contre le réchauffement climatique mais ce n’est pas en nous précarisant qu’il faut le faire. J’ai dû faire une 20e de dossiers pour avoir une petite chambre de 10 m2. Le propriétaire m’a dit vouloir la retirer de la location pour la transformer en grenier car le doublage des murs abouti à une surface inférieure à la surface minimum légale. Je vais finir mon année mais après il n’y aura plus d’étudiant dans ce petit logement pas cher. Si c’était maintenant je ne pourrais plus me loger. Bravo, les politiques qui sont dans leur bulle dorée loin des réalités ! ».
Des propriétaires souvent modestes déstabilisés
Par ailleurs, de nombreux propriétaires, souvent des ménages modestes ou des investisseurs individuels, se retrouvent dans une impasse. Les coûts de rénovation pour rendre un logement conforme aux nouvelles normes peuvent atteindre des sommes importantes, parfois 20 000 à 50 000 euros par logement, selon l’ampleur des travaux. Face à ces coûts, certains préfèrent vendre leur bien, le laissant hors du marché locatif. Ces propriétaires viennent souvent des classes moyennes. Des petits cadres, des commerçants, des retraités et autres qui ont investi dans l’immobilier pour avoir une meilleure retraite. Serge, restaurateur à la retraite, est propriétaire de deux studios à Lyon. Il nous explique « j’ai acheté deux studios que j’ai mis 20 ans à rembourser. Ils me permettent de compléter ma petite retraite. J’avais un bar tabac et je savais que ma retraite ne serait pas élevée. J’ai préféré anticiper. Là je n’ai pas les moyens d’effectuer les travaux. Je ne sais vraiment pas quoi faire car à 75 ans aucune banque ne veut me faire un crédit et j’ai vraiment besoin de ces revenus. C’est pour moi un drame. Sinon je peux vendre mais pas cher. Je n’ai pas de solution et je sais que je vais avoir du mal à m’en sortir. Vous ne pouvez pas savoir comme j’en veux à cette gauche pour laquelle j’ai toujours voté qui a fait passer cette mesure après la période des gilets jaunes alors que nous nous étions révoltés contre la nouvelle taxe Carbonne. Une soi-disant convention citoyenne qui ne représente qu’elle l’a proposé. Cherchez la logique. »
Une crise du logement qui risque de s’amplifier
La suppression des logements classés G intervient dans un contexte déjà tendu par plusieurs facteurs.
Tout d’abord, la hausse des taux d’intérêt à un double effet : elle complique l’accession à la propriété et reporte la demande sur le marché locatif. De surcroit, elle dissuade les investisseurs qui alimentent le marché de la location. Les nouvelles normes énergétiques créent également une incertitude forte sur l’avenir du marché immobilier et du coup cela à un impact sur l’image de l’immobilier en tant que placement sûr des Français. Bref, l’investissement est en berne.
Ensuite, les constructions neuves se font rares. Cette offre est freinée par l’augmentation des coûts des matériaux et une réglementation plus stricte avec des normes dans tous les sens. Celle-ci augmente le coût de la construction aboutissant à un prix au mètre carré démentiel. Les jeunes se lançant dans la vie active doivent se replier vers l’offre locative qui décroît.
La pression démographique dans certaines métropoles se traduit par une demande immobilière excédant largement l’offre. La moindre diminution du parc locatif a dans ce cadre un impact très significatif.
Alors quelle solution ?
Il faut clairement adapter la réglementation et l’assouplir. Deux critères doivent être inclus dans la loi : la date de construction et la surface. Par exemple, les surfaces inférieures à 30 ou 40 m² pourraient ne pas être concernées. De même, les constructions d’avant 1950 pourraient avoir des critères de DPE différents. Certes, pour lutter contre le réchauffement climatique il faudrait imposer des travaux mais réalisables sans diminuer les surfaces. Le changement des fenêtres et le système de chauffage pourraient être une piste.
Pour les surfaces plus grandes, des aides renforcées pour la rénovation énergétique comme MaPrimeRénov’ pourraient être élargies et l’accès simplifié pour inciter davantage de propriétaires à rénover leurs biens. Dans le même esprit une réflexion sur la fiscalité immobilière pourrait être menée visant à proposer des incitations fiscales pour encourager les propriétaires à investir dans la rénovation plutôt que de vendre.
Il convient par ailleurs de mener une réflexion pour assouplir les normes multiples de construction. Que veut-on ? Que les jeunes générations ne peuvent plus se loger ? Il est urgent et indispensable de prendre des mesures pour faciliter l’accession à la propriété du plus grand nombre.
En d’autres termes, la suppression des logements classés G illustre un dilemme complexe : conjuguer l’urgence écologique avec la nécessité sociale de garantir un accès au logement pour tous. Si cette transition est inévitable pour atteindre les objectifs climatiques, elle doit être accompagnée de mesures efficaces pour éviter de creuser les inégalités et de déséquilibrer un marché immobilier déjà sous tension.
En somme, la crise du logement locatif en France met en lumière la nécessité d’une approche globale, associant impératifs environnementaux, sociaux et économiques. Sans cela, les ambitions climatiques risquent de se heurter aux réalités du terrain, avec des conséquences lourdes pour les ménages les plus vulnérables. Il est urgent que le gouvernement s’empare de ce dossier car les impacts sont très concrets pour de nombreux français poussés dans la précarité.
