L’Assemblée nationale a adopté en 2026 un nouveau cadre pour l’investissement locatif qui laisse un goût amer. Présentée comme la création d’un « statut du bailleur privé », la réforme visait à répondre à la crise du logement en France, mais ses effets semblent très limités. Elle ne s’applique qu’aux nouveaux investissements dans le neuf ou dans l’ancien lorsqu’il y a d’importants travaux. La déception est nette chez les acteurs de l’immobilier.
Le marché immobilier en difficulté
En 2025, plusieurs éléments ont mis encore plus de pression sur le marché locatif : la fin du dispositif Pinel (dispositif de défiscalisation), le diagnostic de performance énergétique (DPE) de plus en plus strict, l’encadrement des loyers et la concurrence de la location touristique. Ces facteurs ont contribué à une baisse du parc locatif privé et à une aggravation de la crise locative. Beaucoup espéraient une réforme ambitieuse pour relancer l’investissement locatif en 2026.
Malgré les promesses gouvernementales pour encourager la construction de nouveaux logements, rénover l’ancien et cibler les logements énergivores, le dispositif final est jugé peu ambitieux. La recherche d’un compromis politique avec la gauche et les contraintes budgétaires expliquent en partie le faible niveau des mesures. Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, cité par le magazine PAP : « C’est un levier gagnant pour tous : gagnant pour le propriétaire, gagnant pour le locataire, gagnant pour l’économie et gagnant pour l’environnement. »
Ce que prévoit la réforme
Le dispositif repose surtout sur un mécanisme fiscal d’amortissement permettant d’amortir 80 % du coût du logement. Cet amortissement est déductible des loyers, réduisant donc les revenus fonciers imposables. La base amortissable exclut 20 % du prix, représentant la valeur du terrain. Les taux varient selon le type de logement : 3,5 % à 5,5 % pour le neuf et 3 % à 4 % pour l’ancien avec travaux, avec un plafond d’amortissement de 8 000 € par an par foyer fiscal.
Le régime du micro-foncier est aussi modifié : l’abattement forfaitaire passe de 30 % à 50 % pour 2026, pour les revenus fonciers jusqu’à 15 000 € par an. Cette mesure vise à rééquilibrer les avantages fiscaux entre les locations nues et les locations meublées.
Réactions et perspectives
La réforme ne s’applique qu’aux investissements réalisés à partir de 2026 : elle exclut donc explicitement ceux réalisés avant, les locations meublées sous statut LMNP et LMP (locations meublées non professionnelles et professionnelles), l’ancien sans travaux importants et les maisons neuves. Selon Alain Cohen Boulakia, la réforme, même adoptée, ne permettrait pas de créer un véritable statut du bailleur privé.
Parmi les autres mesures figurent la prorogation du « superdéficit » foncier jusqu’à fin 2027 (qui permet de déduire certains déficits fonciers du revenu global) et la modification du taux d’amortissement pour les loueurs en meublé, limité à 2 % par an. Ces dispositions montrent une volonté d’accompagnement prudent de l’investissement locatif, mais beaucoup d’experts les jugent insuffisantes, à l’instar d’Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers.
