Les charges impayées en copropriété représentent un souci fréquent qui peut mettre à mal la stabilité financière d’un immeuble collectif. Ce problème a été récemment évoqué lors d’une assemblée générale à Saint-Étienne, où William, copropriétaire concerné, a raconté son expérience. Le thème a aussi été traité dans l’émission « Le Grand rendez-vous de l’immobilier » sur Capital/Radio Immo, avec la participation d’Emmanuelle Lefèvre, avocate spécialisée.
Les responsabilités des copropriétaires et le rôle du syndic
Dans une copropriété, chaque propriétaire doit contribuer au financement des dépenses communes, y compris les nouvelles obligations financières. On distingue deux types de charges : les charges courantes, qui couvrent les frais réguliers comme l’eau, l’électricité ou le chauffage, et les charges exceptionnelles, liées à des travaux plus importants (par exemple, le ravalement de façade ou la rénovation des ascenseurs). Les appels de charges sont envoyés tous les trois mois à chacun.
Quand certains ne paient pas, cela déséquilibre les finances de la copropriété. Dans ces cas-là, le syndic doit parfois demander une avance de fonds aux autres copropriétaires pour compenser les impayés. Emmanuelle Lefèvre explique : « Lorsqu’un trou important commence à se creuser dans les finances d’une copropriété, en raison d’impayés de charges, le syndic doit malheureusement faire voter en assemblée générale le lancement d’appels de fonds auprès des autres copropriétaires ».
Délais et démarches juridiques
La résolution des impayés peut prendre du temps. Obtenir une décision de justice peut nécessiter environ deux ans et, si le propriétaire défaillant n’est pas solvable, la saisie de son appartement peut allonger le délai d’environ deux années supplémentaires. Au final, le remboursement complet peut s’étendre sur plus de quatre ans.
La loi du 10 juillet 1965 ainsi que la loi ALUR de 2014 encadrent la gestion des impayés. Le syndic doit réagir rapidement en envoyant une mise en demeure avant d’entamer une procédure judiciaire. Diverses mesures, comme l’inscription d’une hypothèque ou la saisie des revenus, peuvent être envisagées afin de récupérer les sommes dues.
Conséquences financières pour les copropriétaires
Les retombées financières pour les autres copropriétaires peuvent rapidement devenir lourdes, particulièrement dans les petites structures où chaque impayé représente une part importante du budget commun. Emmanuelle Lefèvre souligne que « dans les petites copros, le financement des impayés de charges peut représenter des sommes extrêmement importantes pour les autres copropriétaires. » En France, environ 15 % des copropriétés se retrouvent confrontées à ce problème chaque année.
Pour anticiper ces difficultés, il convient de constituer un fonds de réserve destiné aux gros travaux futurs. Ce fonds doit représenter au moins 5 % du budget annuel.
