Transmettre un bien immobilier est un sujet qui intéresse beaucoup de familles, surtout quand on cherche à limiter les frais de succession. Comme la valeur des biens ne cesse de grimper, il est vraiment important de planifier cette transmission avec soin. Clara Léauté, notaire et porte-parole de la chambre des notaires de Paris, propose quelques conseils pratiques à ce sujet dans son échange avec Le Figaro Immobilier.
Penser à l’avance pour faciliter la transmission
Anticiper, c’est vraiment la base quand il s’agit de transmettre un bien immobilier. Comme le souligne Clara Léauté, « l’anticipation, c’est la clé d’une transmission optimisée ». Il faut tenir compte de la composition de la famille et de l’état du patrimoine pour choisir le bon moment afin de se lancer dans cette planification anticipée.
Si un couple possède une maison évaluée à 300 000 €, les enfants pourront bénéficier d’une exonération fiscale totale si les parents choisissent de transmettre au moment du décès. Dans ce cas, chaque enfant obtiendrait 75 000 € par parent, sans dépasser le seuil taxable de 100 000 €, ce qui permet d’éviter toute imposition.
Les embrouilles fiscales pour un propriétaire seul
Pour une personne seule qui souhaite transmettre son bien à ses deux enfants, la donne se complique un peu. Chacun hériterait alors de 150 000 €. Cependant, une fois déduit l’abattement de 100 000 €, ils seraient imposés sur les 50 000 € restants. Avec un barème progressif oscillant entre 5 % et 20 %, cela se traduit par des droits de succession d’environ 8 194 € par enfant.
Il est vivement recommandé aux propriétaires qui approchent des 70 ans d’envisager la transmission en nue-propriété. « À cet âge, on est souvent bien installé en retraite », explique-t-elle. En choisissant cette méthode, le propriétaire garde 30 % de l’usufruit tout en transmettant 210 000 € en nue-propriété à ses enfants. Cela fait que chaque enfant reçoit 105 000 € et ne paie que 250 € en droits de donation grâce à un taux réduit de 5 % sur seulement 5 000 €, ce qui représente une grosse économie.
Avantages et autres points à considérer
La donation en nue-propriété offre plusieurs avantages fiscaux qui ne sont pas à négliger. La valeur transmise se calcule en fonction de l’âge du donateur : à 70 ans, elle équivaut à 60 % du bien, tandis qu’à 80 ans, elle atteint 70 %. Par exemple, pour un couple âgé qui possède un appartement valant 400 000 euros, la nue-propriété transmise s’élève à 280 000 euros. Grâce aux abattements cumulés de chaque parent (soit 200 000 euros), seuls les droits sur les 80 000 euros restants sont à régler, ce qui revient à peu près à 6 400 euros.
Il est aussi conseillé de penser à transmettre une résidence secondaire avant d’atteindre 61 ans, car cela reste fiscalement avantageux. De plus, au décès des parents, l’usufruit s’éteint automatiquement sans frais supplémentaires, permettant ainsi aux héritiers de devenir propriétaires en pleine propriété.
Adopter une démarche proactive pour alléger la facture fiscale
Les droits de succession en France peuvent vite devenir compliqués et coûteux, pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros même pour des patrimoines modestes. Beaucoup de familles se retrouvent face à ces coûts inattendus et cherchent alors des solutions pour réduire la somme à payer au fisc lors du transfert de patrimoine, surtout dans le cadre des réformes législatives.
Les notaires proposent des dispositifs simples et légaux, comme la donation avec réserve d’usufruit, qui permet aux parents de continuer à habiter leur logement ou d’en percevoir les loyers jusqu’à leur décès, tout en préparant leur succession de façon sereine.
