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CORONA-Impact : Les tendances sur les marchés de l’immobilier et des fusions-acquisitions





Le 2 Mai 2020, par Albert Finch - Directeur de Recherches

Actuellement, le volume cumulé du marché immobilier mondial s’élève à 2 trillions de dollars. Ces mouvements de capitaux bénéficient de mesures de relance prises par plusieurs gouvernements et d’une situation économique globale plus solide que celle qui avait précédé la crise financière de 2008.


La sévérité de l’impact du Coronavirus sur le marché de l’immobilier diffère fortement d’une classe d’actifs à l’autre, selon certains des acteurs majeurs du secteur comme Goldman Sachs, par la voix de Nora Creedon.
 
Les effets du Covid commencent à être palpables
 
Les secteurs impactés de façon la plus évidente sont le retail, l’hôtellerie, la restauration et les structures d’hébergement pour seniors, qui représentent -en cumulé- presque un cinquième du marché de l’immobilier. Pour le secteur du retail, les conséquences à long terme du confinement vont dépendre de la capacité de ses acteurs à faire évoluer leur modèle vers plus de flexibilité multicanale, c’est à dire le développement du commerce en ligne et la réorganisation du réseau de boutiques existant.
 
Les bureaux et le logement résidentiel
 
Les catégories comme les bureaux, les logements résidentiels et les stockages, soit 45% de l’ensemble des actifs, semblent tirer leur épingle du jeu. C’est plutôt leur capacité à collecter les loyers sur le long terme qui interroge. A ce sujet, les bureaux et les logements locatifs à faibles loyers sont le plus à risque. Pour les commerces, il faut espérer qu’une partie des aides gouvernementales serve à payer les loyers et que les entreprises continuent à embaucher toujours autant de personnes dans les centres urbains. La question du déménagement éventuel des habitants vers la banlieue est un autre point d’interrogation.
 
D’après plusieurs observateurs du secteur, l’avenir du marché des bureaux va dépendre d’évolutions structurelles comme l’aménagement des espaces, la diminution de la concentration de travailleurs et l’augmentation du recours au télétravail. Pour répondre à cette demande, le secteur devra repenser l’agencement des bureaux et des espaces de travail, ce qui pourra favoriser les prestataires externes de l’immobilier qui auront donc un rôle plus important à jouer.
 
Environ 35% du marché de l’immobilier bénéficie déjà des changements de mode de vie. L’évolution la plus importante concerne les data centers et les antennes-relais téléphoniques, où les demandes sont déjà en hausse. Durant le confinement, l’application de vidéoconférences Zoom a vu son nombre d’utilisateurs augmenter à 200 millions chaque jour, soit 20 fois plus qu’en décembre 2019.
 
En parallèle, les actions d’Amazon Web Services et d’Equinix, deux services qui permettent le fonctionnement de Zoom et garantissent la connexion au Cloud, ont augmenté de 27,18% pour Amazon Web Services, passant d’une cotation de 1 694,64 $ au 1er janvier à 2 327,16 $ à la fin avril. Pour Equinix, la hausse est de 20,27%, augmentant de 561 $ à 702,17 $ sur la même période.
 
Concernant le secteur de la logistique, les observateurs sont convaincus du rôle croissant que la technologie va jouer dans les entrepôts et autres propriétés industrielles. De plus, la diversification du portfolio d’investissements dans des actifs qui proposent des solutions de transport multimodales est encouragée. De façon générale, le contexte actuel de taux d’intérêt bas et de volatilité du prix des actifs financiers va continuer à motiver la diversification des portefeuilles d’investissements, ce qui permet l’arrivée de capitaux frais sur le marché de l’immobilier.
 
Le nombre de transactions au niveau mondial est en baisse
 
Côté fusions-acquisitions, la baisse du nombre de transactions enregistrées est déjà une réalité. D’après Marsh & McLennan, 25% à 30% des transactions en cours dans la région Asie-Pacifique ont été mises en suspens et de nombreuses transactions ont été annulées ou différées. Les gestionnaires de risque prévoient que les entreprises avec un bilan solide pourront en profiter pour clore des transactions rentables à long terme. Cependant, un nouvel élément va entrer en jeu pour les acheteurs et les vendeurs immobiliers : l’introduction de « clauses coronavirus », comme l’ont déjà indiqué plusieurs contrats. Pensée pour atténuer un risque trop important, cette clause autorise l’augmentation des délais de dépôt fiduciaire ou de liquidation en raison de circonstances imprévues. Cela permet aux deux parties de se retirer, en cas de circonstances incertaines et imprévisibles. Il est fortement probable que le secteur de l’immobilier se retrouve confronté à un nombre croissant de ces situations dans les mois à venir. L’été 2020 sera intéressant à suivre.
 
 
Albert Finch
Directeur de Recherches
Rodschinson Investment Centre de recherches stratégiques
 



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