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Comment bien investir en immobilier ? l’avis d’un expert, Jean-François Gavanou





Le 7 Juin 2022, par La Rédaction

Jean François Gavanou, après HEC, a travaillé dans le secteur financier. Il a notamment été le directeur immobilier du Groupe ATOS. Passionné d’investissement immobilier, il a créé en 2021 Immolevier. Cette société au travers de son site internet propose des milliers d’annonces adossées à des outils d’analyse extrêmement précieux pour des investisseurs : mensualités, effort financier, taux de rendement, effet de levier, etc. sont calculés automatiquement à coté de chaque annonce.


Quels sont vos conseils pour bien investir en immobilier ?

Tout d’abord, il faut réaliser que l’immobilier est l’un des rares actifs que l’on peut facilement financer à crédit, même si les conditions se sont un peu resserrées en France récemment. Impossible d’acheter des actions à crédit et encore moins du bitcoin…

Qu'est-ce que cela signifie ?

Financer son immobilier à crédit permet de bénéficier du fameux effet de levier. En simplifiant, si le bien convoité paye un loyer net de 5 € et vaut 100 €, sa rentabilité brute est de 5%. En fait ce fameux taux de rendement est très différent si on fait un crédit. En effet, il faut calculer celui-ci sur l’argent investi. Si on apporte 20% sur notre exemple, soit 20 €. Le taux de rendement réel est de 5€ (le loyer) divisé par 20 € (l’apport) soit 25% ! Ce calcul n’est évidemment pas tout à fait exact car l’emprunt n’est pas gratuit. Cependant, à l’heure des taux bas c’est toujours très intéressant. A titre d’exemple dans notre cas avec un taux à 1,5%, le taux de rendement ressort à 19%.

Quels sont les autres avantages de l’investissement immobilier locatif ?

L’investisseur en immobilier locatif peut bénéficier de la hausse des prix de l’immobilier, qui est assez bien corrélée avec l’inflation, car les loyers sont généralement indexés sur l’inflation. D’après une étude très sérieuse de l’IEIF, l’immobilier a rapporté en moyenne 12,3% par an sur la période 2001-2021 contre 5,7% pour les actions ou encore 3,2% pour l’assurance-vie.

Quels sont les risques liés à l’investissement locatif ?

Le risque principal porte bien évidemment sur les revenus locatifs, que ce soit la vacance locative (le fait que le bien ne soit pas loué entre 2 baux notamment) et les mauvais payeurs (dont on peut se protéger via une garantie loyers impayés). D’où l’importance de bien choisir son emplacement, dans une zone à fort potentiel locatif. Ensuite, il faut toujours inclure dans ses projections de rentabilité le coût des rénovations, que ce soit énergétiques, ou la maintenance générale du bien ou de l’immeuble dans lequel il se trouve. Un changement d’ascenseur, un ravalement, une isolation complète à refaire, et ce sont plusieurs années de rentabilité qui partent en fumée.

Enfin, il faut privilégier les zones où les prix de l’immobilier sont encore susceptibles d’augmenter pour éviter de vendre à perte à l’issue de la période d’investissement.

Les outils développés par ImmoLevier permettent à l’investisseur de simuler tous ces paramètres avant de se lancer.
 
Comment optimiser sa rentabilité locative ?

Certaines villes sont plus rentables que d’autres. ImmoLevier a réalisé un « best of » des palmarès des villes les plus attractives en France selon différentes sources et différents critères, avec 34 villes sélectionnées au total.

Ensuite certains biens peuvent s’avérer plus rentables que d’autres, les petites surfaces (studios,…) mais aussi les parkings (qui posent moins de problèmes de gestion) ou, pour les budgets plus importants, les immeubles de plusieurs appartements.

Il faut savoir que les biens déjà loués bénéficient souvent d’une décote par rapport aux prix du marché, car ils n’intéressent pas la majorité des acheteurs qui cherchent à se loger rapidement. Cette décote varie entre 5% et 30%, et représente une source de rentabilité supplémentaire de l’opération d’investissement, pour peu que l’on s’assure que les locataires sont bons payeurs.

Enfin l’investissement en bureaux et locaux d’activité peut s’avérer très rentables, surtout avec des baux longs de 6 ou 9 ans qui réduisent la vacance locative. Et on ne parle pas forcément d’une tour à la Défense, un plateau de bureaux de 100 m2 peut dégager une belle rentabilité d’autant que généralement l’occupant paye la taxe foncière et a une obligation de remise en état du bien.
 
Comment se faire accompagner ?

Certains professionnels de l’immobilier se spécialisent en investissement locatif, notamment les agences immobilières qui proposent des services de gestion locative bien utiles pour l’investisseur qui ne souhaite pas gérer directement son bien. Des « chasseurs immobiliers » spécialisés sont également apparus depuis quelques années, ainsi que des start-up comme Beanstock et Masteos. Attention ! les frais d’accompagnement sont souvent élevés (5% à 10%) et s’ajoutent en général aux frais d’agence, si bien que l’investisseur peut devoir payer jusqu’à 15% avant de percevoir le moindre loyer. Cet accompagnement « clé en mains » est évidemment très utile pour les investisseurs qui n’ont pas de temps à consacrer à leur investissement, mais se paye au prix fort. Et souvent, on note que le nombre de projets proposés est limité si bien que le choix est très orienté.

ImmoLevier a d’ailleurs réalisé sur son site un comparatif des solutions d’investissement locatif accompagnées pour éclairer les investisseurs sur les avantages, les inconvénients et les coûts de ces différents acteurs.
 
Quelle est la fiscalité de l’investissement locatif ?

Il existe de nombreux régimes fiscaux applicables, et on peut facilement s’y perdre.

Dans l’ancien, la fiscalité des locations nues est assez lourde puisqu’il faut payer l’impôt sur le revenu et la CSG-CRDS. On peut évidemment déduire ses charges (dont l’entretien et les intérêts du crédit) des revenus locatifs mais aussi certains travaux. En cas de déficit, celui-ci peut s’imputer en partie sur l’impôt sur le revenu, selon un plafond, ce qui permet de financer une partie des travaux par l’impôt.

Les locations meublées sont soumises au régime des impôts commerciaux avec plusieurs variantes (LMNP, …). L’avantage est qu’on peut amortir la valeur du bien pour réduire la facture fiscale, mais attention à la plus-value en sortie !

Dans le neuf, divers régimes d’imposition (Pinel, Denormandie,…) existent pour booster la rentabilité des logements neufs qui sont plus chers que les logements anciens, à niveau de loyers comparables.  

Enfin, on notera l’intéressant dispositif « Loc’avantages  » récemment mis en place par le gouvernement qui permet bénéficier de réductions d’impôts si on accepte de louer en-dessous des prix du marché. Avec les différentes aides complémentaires (Anah notamment) la rentabilité d’un bien peut s’en trouver significativement améliorée, avec en plus la satisfaction d’avoir facilité l’accès au logement. L'article complet  est à retrouver sur le blog d’ImmoLevier.
 
Quel est l’impact des lois sur la rénovation énergétique ?

Il va devenir de plus en plus difficile de louer les « passoires thermiques ». Il est donc important de bien intégrer cette dimension au moment de l’analyse d’un investissement locatif, car nombre de biens avec DPE faibles se retrouvent sur le marché. Si le prix d’acquisition reflète correctement les travaux de rénovation énergétiques à effectuer, cela peut représenter une opportunité, car le bien va nécessiter des travaux qui seront susceptibles de créer un déficit foncier conséquent qui sera déductible de l’impôt sur le revenu (sur longue période).
 
En synthèse, que recommanderiez-vous à un investisseur qui veut se lancer ?

Je lui recommanderais de choisir une ville à fort potentiel locatif type Lille, Rennes, Rouen, … et de commencer par une petite surface avec un bon locataire en place pour profiter d’une éventuelle décote et percevoir immédiatement des revenus. En amont, il devra bien analyser sa capacité à emprunter et calculer son effort de trésorerie mensuelle en fonction de son apport et des revenus nets du bien. Attention au DPE et aux charges de rénovation et copropriété prévisionnelles !

Se faire accompagner par une agence immobilière qui a de l’expérience en gestion locative est un plus.
 
Et à un investisseur chevronné ?

De s’intéresser à de nouveaux types de biens (immeubles, bureaux, parkings,…) et de bien diversifier son portefeuille également en termes de localisation, car certaines villes peuvent voir leurs prix augmenter plus que d’autres. En investissement, la diversification est toujours un must, elle permet de se prémunir contre une conjoncture défavorable à un type de bien ou à une localisation géographique particulière.



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