Qu’est-ce que la commercialité et le changement d’usage ?

Si vous vous intéressez à l’immobilier ou que vous envisagez d'investir dans ce secteur, vous avez certainement croisé les termes commercialité et changement d’usage. Mais alors qu’est-ce que cela signifie exactement, et en quoi ces termes sont-ils importants à comprendre avant de se lancer dans l’achat d’un bien ? Voici quelques explications qui vous aideront sans aucun doute à mieux vous y retrouver.
 

Que signifient ces termes exactement ?

On parle de commercialité et de changement d’usage lorsque l’on transforme une habitation en bâtiment commercial, ou l’inverse. Il s’agît donc de modifier légalement le type d’usage qui va être fait de ce bâtiment : va-t-il faire office de logement pour un ménage, ou va-t-il être utilisé afin d’abriter les bureaux d’une entreprise, ou de devenir une location saisonnière par exemple ?
 
Il est important de définir l’usage d’un bâtiment car, comme vous l’expliqueront les spécialistes d’une agence comme Lavie Maison, les autorisations nécessaires pour faire des travaux ou encore les règles auxquelles celui-ci sera soumis ne seront pas les mêmes en fonction de son usage. La transformation d’un bâtiment et le changement de son usage, dans un sens comme dans l’autre, est régi par l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation.
 
D’après cette loi, il existe trois sortes de de changements d’usages d’un bien :
 

• Le changement d’usage mixte : il concerne les personnes souhaitant exercer une activité professionnelle commerciale au sein de leur résidence principale,

 

• Le changement d’usage à titre personnel : il concerne les personnes qui souhaitent exercer leur profession dans leur résidence principale de manière temporaire,

 

• Le changement d’usage à caractère réel : il s’agit ici des cas où un local d’habitation est transformé en commercialité de manière définitive.

 
Le terme commercialité s’applique uniquement dans le dernier cas de figure : on mêle donc ici commercialité et changement d’usage.
 

Commercialité et changement d’usage : comment cela fonctionne-t-il ?

Vous souhaitez transformer un bien destiné à être habité par des particuliers en local commercial, et ce de manière définitive ? Vous l’aurez compris, c’est le changement d’usage à caractère réel qui s’applique à votre situation. Pour être effectif, ce changement doit être autorisé par la Mairie de la commune sur laquelle il est situé, mais aussi comprendre une opération de compensation. Alors qu’est-ce que cette opération dont on parle beaucoup lorsque l’on aborde les sujets de la commercialité et du changement d’usage, et à quoi sert-elle ?
 
Le but de la compensation est de s’assurer que l’équilibre entre les bâtiments professionnels et les logements présents dans une commune soit conservé. Pour faire simple, cela signifie qu’une personne souhaitant transformer son logement personnel en bâtiment professionnel va devoir compenser ce changement en transformant un bâtiment professionnel en logement. Concrètement, deux solutions sont possibles :
 

• Transformer des biens que vous possédez déjà, mais qui ne sont pas des logements, en habitations.

 

• Acheter un titre de compensation, auprès d’une autre personne qui possède un bien autre qu’une habitation, et qui s’engage à transformer celui-ci en logement habitable. C’est un transfert, ou un rachat de commercialité.

 
La plupart du temps, les acheteurs optent pour le titre de compensation lorsqu’ils se lancent dans un projet de commercialité et de changement d’usage, néanmoins ce n’est pas si simple car la commercialité dispose d’une valeur marchande qui va s’ajouter à la valeur foncière du bien. Il faut donc connaître cette valeur avant d’accepter un titre de compensation, cependant elle varie énormément en fonction de la zone dans laquelle elle se situe.
 
Si l’on prend l’exemple de Paris, certains arrondissements comme le 1ér, le 6ème ou le 8ème ont un prix au mètre carré très élevé : dans ce cas, la compensation doit correspondre à au moins 50% de la surface du logement transformée en bâtiment commercial. D’autres secteurs, comme le 16ème ou le 3ème arrondissement, sont considérés comme des zones où la compensation doit être renforcée, c’est donc un critère à prendre en compte lors de l’achat d’un bien destiné à être transformé.
 
Vous voilà désormais plus renseigné sur la commercialité et le changement d’usage, il ne vous reste plus qu’à trouver le lieu adéquat et à vous lancer dans ce projet !