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Coronavirus, crise sanitaire ; quel impact sur l’immobilier commercial ?





Le 4 Mai 2020, par Guillaume Vétillard

Fort de l’expérience de 2009, les principales banques centrales ont été promptes à réagir à la crise sanitaire et ont mis en place des plans de soutien de l’économie, hors norme ; il n’y aura pas, en théorie, de limites à l’aide publique.


Coronavirus, crise sanitaire ; quel impact sur l’immobilier commercial  ?
La BCE a annoncé 1050 milliards d’euros, la réserve fédéral américaine, 2300 milliards de dollars puis 1000 milliards de complément pour finir par évoquer un QE illimité.
 
Dans ce contexte le FMI évoque un scénario de sortie de crise en V avec une forte contraction en 2020 suivie d’un rebond en 2021.
 
Seuls les six prochains mois pourront confirmer ou infirmer cette hypothèse, personne ne connaissant la vitesse à laquelle nous pourrons déconfiner et l’impact réel de ce confinement et des règles sanitaires de sortie sur l’économie.
 
Pour la première fois dans l’histoire, toutes les économies mondiales ont été arrêtées quasi-simultanément, (même si l’on note de grandes disparités entre les pays).
 
Les marchés financiers ont d’ores et déjà réajusté les valorisations des valeurs cotées aux projections de baisse de chiffre d’affaires et de dividendes pour 2020 et 2021, mais les cours n’ont pas intégré pour le moment de dégradation profonde de l’économie.
 
Chacun sait qu’une seconde vague de pandémie mettrait à mal ce scénario et plongerait l’économie dans un tout autre scénario.
 
Dans ce contexte l’Europe se prépare tout doucement au déconfinement. En réalité un déconfinement partiel et progressif, long et par paliers.
 
Les règles sanitaires qui s’imposent vont contraindre la plupart des entreprises à accueillir leurs employés au bureau par rotation ; la plupart des entreprises évoque la règle du tiers ; 1 tiers du personnel seulement en même temps sur les sites.
 
Dans ce contexte sanitaire, certaines entreprises vont travailler à perte ou à marge nulle. Combien de temps pourront- elles le supporter ? même avec les PGE.
 
Ce système ne permettra qu’une reprise lente de l’activité ; le ralentissement sera d’autant plus fort que la chaîne de création de valeur concernée sera longue.
 
il suffira qu’un seul élément soit arrêté ou ralenti pour que toute la chaine soit bloquée .
 
Les PGE vont jouer leur rôle et permettre d’éviter dans un premier temps l’effet domino sur les petites et moyennes entreprises mais ils ne pourront inverser l’explosion du chômage et le report des politiques d’investissement.
 
Pour le moment la réponse des banques est inégale ; la garantie de l’État à hauteur de 90 % seulement leur transfert un risque de défaut dont elles vont vouloir se protéger d’une manière ou d’une autre.
 
Les entreprises cherchent à préserver leur bilan et leur trésorerie en priorité et remettent, à des jours meilleurs, les investissements non indispensables ;  ce qui va participer du  ralentissement de la reprise .
 
Comme les états, La plupart des bénéficiaires ne seront jamais en mesure de rembourser ces prêts qui deviendront vraisemblablement des prêts reconductibles à l’infini, sans échéance réelle.
 
Quelles conséquences pour l’immobilier ?
 
Certaines sont déjà connues :
Le report ou l’annulation des loyers pour les TPE en difficulté.
 
Des négociations difficiles ont déjà démarré entre bailleurs et preneurs dans les secteurs les plus touchés comme l’immobilier de commerce ou l’immobilier de tourisme ; mais ce phénomène prend de l’ampleur.
 
Dans ce contexte, les recettes locatives des bailleurs vont être durement affectées en 2020 avec très probablement des annulations pures et simples de loyers pour les activités les plus touchées suivies de progressivité ; les loyers vont devoir s’adapter d’une manière ou d’une autre à la baisse des chiffres d’affaires.
 
Les professionnels anticipent actuellement une baisse des dividendes et des revenus d’au minimum 15 à 30% pour les actionnaires ou les porteurs de parts ; même si le phénomène semble pour le moment contenu. Certains secteurs échappent à la crise comme la logistique ; d’autres sont à l’arrêt, comme les centres commerciaux .
 
On  constate déjà un renchérissement des coûts de construction et des travaux liés à l’application des règles sanitaires par les prestataires avec des délais d’intervention fortement rallongés voire en suspens.
 
Les taux de rendement immobilier restent à des niveaux extrêmement bas du fait de l’inflexion des taux directeur.
Cela devrait permettre de maintenir intactes les valeurs vénales sur les segments les plus résilients.
 
 A l’inverse, certains secteurs vont être touchés profondément par cette crise,  avec des loyers  renégociés à la baisse voire même des vacances. L’ampleur du phénomène ne dépendra que du rebond.
 
On peut déjà anticiper que le commerce de proximité, fragilisé avant la crise, sera affecté  en profondeur .
 
Dans ce contexte, les conditions du financement immobilier se durcissent, tout particulièrement sur les segments déjà en risque avant la crise sanitaire. Cette tendance, si elle perdure, pèsera mathématiquement sur les valeurs de transaction.
 
Dans la pratique, les investisseurs ont avancé en ordre dispersé sur leur dossiers d’acquisition en cours, pendant cette période de confinement.
 
Certains ont suspendu de facto les négociations pendant que d’autres ont continué leurs démarches d’acquisition. Les politiques diffèrent selon les typologies d’investisseurs mais le juge de paix sera en juin et juillet quand les uns ou les autres devront confirmer leurs offres ou réitérer les actes.
 
Pour les négociations qui se maintiennent, il est d’usage d’ajuster les prix des pertes de loyers actées ou anticipées sur 2020 et 2021, avec des clauses de retour à meilleure fortune.
 
Le secteur du tourisme est lui beaucoup plus affecté par cette crise et la plupart des négociations sont à l’arrêt dans l’attente d’une visibilité minimum.
 
Si l’on part du postulat que la crise est avant tout une crise sanitaire et que les conséquences économiques ne pourront peser au-delà de la découverte d’un vaccin, le secteur immobilier devrait se sortir de cette crise et démontrer sa résilience dans un environnement de taux historiquement bas.
 
Les primes de risques restant significatives, le marché peut amortir une crise sanitaire courte.
 
Ce scénario favorable, tant espéré, ne s’appuiera que sur la dépense publique et ses relais bancaires. L’argent était pratiquement prêté à taux négatif, peut-être sera-t-il tout simplement prêté à l’infini, sans échéance de remboursement de capital ; c’est ce qu’espèrent nombre d’entreprises. Ce sont en réalité aujourd’hui les banques centrales qui fixeront la valeur des actifs en achetant des bons du Trésor et des émissions obligataires "corporate" ou  en fournissant de manière illimité des liquidités aux banques qui financent les entreprises ; une nouvelle ère ….
 
Guillaume Vétillard

Of Counsel-Real Estate Director
AREIMA


 


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