Journal de l'économie

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Covid et habitat : du rêve à la réalité brutale





Le 2 Février 2021, par Philippe Cahen

À l’issue du premier confinement, les Français se sont mis en quête d’une petite maison avec jardin, proche d’une ville moyenne. Le rêve pour 64 % des Français particulièrement les 18-34 ans pour les cinq années à venir (Kantar, septembre 2020) ! Le réveil est brutal.
De quelles villes parle-t-on.


Image pxhere
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Les confinements successifs et le télétravail font naturellement émerger des besoins nouveaux pour les familles avec ou sans enfants. Selon le site PAP dans son bilan 2020, les recherches d’achat d’un logement du dernier quadrimestre 2020 comparées à celui de 2019 poussent vers les petites villes et les zones rurales (43 %) plutôt que pour les grandes villes (+10 000 habitants) (24,8 %) et des logements plus spacieux et si possible agrémentés d’un jardin de préférence à une terrasse. Pour certaines communes, cela donne pour les petites villes moins denses et moins chères proches de villes plus grandes : Auray (près de Vannes), Berck (près du Touquet), Le Grau du Roi et Mèze (près de Montpellier), Cestas (près de Bordeaux), etc. La même démarche pour les villes moyennes (+50 000 habitants) donne Aix-les-Bains, Carcassonne, Gradignan, La Teste-de-Buch, Caluire-et-Cuire, Allauch, Bergerac, etc.

Reste que la présence d’un bassin d’emploi dynamique est indispensable et que l’emploi à 100 % en télétravail est pour le moins rare. Le présentiel est souhaité un ou deux jours par semaine selon la nature de l’emploi. Et il ne faut pas oublier que le couple doit pouvoir travailler. Il faut ajouter la présence indispensable de crèches, écoles, collèges et lycées, hôpital, commerces, gare bien sûr, mais aussi salle de sport, cinéma, administration, et évidemment accès autoroutier. N’oublions pas, pas trop de bruit de la campagne : l’histoire du coq Maurice (ile d’Oléron) est encore présente dans les esprits… Bref, il ne faut tout de même pas vivre dans « un trou ». Les Gilets jaunes ont marqué les esprits. Et il n’est pas interdit de conserver, si l’on en a les moyens, un petit pied-à-terre dans la métropole pour les réunions en présentiel du travail, les soirées culturelles, les études des grands...

Encore faut-il avoir les moyens

Les prix du mètre carré d’appartement (donc pas de la maison individuelle plus recherchée en ce moment !!!) selon la FNAIM pour 2020/2019 est de + 3,4 % à Paris, mais +7,4 % à Rennes, +6,2 % à Nîmes, +5,7 % à Orléans, +5 % à Nantes, +4,6 % à Montpellier, +4,4 % à Nancy, +4,2 % à Ajaccio, etc. Cette hausse de prix ne peut que s’amplifier. Même si la croissance de la population française baisse, la plus faible croissance depuis 1946 hors solde migratoire, il y a croissance. Mais surtout, il y a une croissance plus forte des foyers par le vieillissement de la population, par les divorces, les unions tardives et éventuellement par le retour d’expatriés du Royaume-Uni (Brexit).

Or la France aurait besoin de 800 000 logements par an selon la Fondation Abbé Pierre tant est important le nombre de logements en mauvais état, le blocage des loyers (Paris, Lille…) contribuant à baisser l’entretien. Certains estiment que 500 000 logements neufs seraient nécessaires chaque année pour améliorer lentement le parc. En 2020, 376 000 logements ont été mis en chantier en baisse de 6,9 % sur 2019, qui fut en baisse de 2,3 % sur 2018, en baisse de 7,1 % sur 2017… Le nombre de permis de construire de 2020 est en baisse de 14,7 %. En toute logique, les prix vont continuer leur hausse devant un manque croissant de logements. Et le nouvel ISF, IFI, n’encourage pas à la construction.

Déménager dans une ville moyenne, certes, mais d’une part les logements sont rares, et en toute logique ils sont chers et le seront encore plus. D’autant que la maison avec jardin se complète aussi d’un budget automobile plus élevé en nombre de véhicules par foyer et en kilomètres parcourus. Pas très écolo tout cela… D’ailleurs, la Convention Citoyenne pour le Climat encourage vivement le non-gaspillage des terres arables, ce qui suppose la destruction de maisons individuelles au profit de petits immeubles densifiés donc des jardins plus petits et plus de terrasses. Le temps où environ 40 % de l’artificialisation des sols était dû à la construction d’habitation est révolu. Et les communes vont encourager en compensation le développement des jardins familiaux. Le rêve du pavillon s’éloigne…

Pouvoir d’achat immobilier en hausse

Selon les notaires, le pouvoir d’achat immobilier des Français a grimpé de 50 % de 2008 à 2019 grâce à la baisse des taux d’intérêt (de 5 % à 1,4 %) et l’allongement de la durée des prêts (20 ans en moyenne). Entre 1999 et 2008, il avait chuté de 42 % (crédit entre 3,7 et 5,9 % et prix de l’immobilier à +89 %). Mais c’est une moyenne nationale et les Français vident petit à petit un grand quart nord-est de la France pour se rapprocher des côtes atlantique et méditerranéenne. Vendre dans des régions qui se vident pour aller vers les régions qui attirent n’assurent pas d’un remplacement m² par m² des logements. Au contraire. Il va donc falloir emprunter pour acquérir plus de mètres carrés. Et le futur proche ne s’annonce pas avec des hausses de salaire.

Le déclaratif de quête de maison avec petit jardin ne va pas se traduire dans la réalisation, loin de là. Les exemples réussis que vantent les médias sont souvent des foyers sans enfant, trentenaires ou soixantenaires au minimum, plutôt aisés avec des métiers recherchés dans le numérique pour les actifs. Le chiffre de 400 000 foyers se disant prêts à déménager est finalement faible, d’autant qu’entre le déclaratif et l’effectif, entre le rêve et la réalité, la marche est grande.

Pas très écolo tout cela

On le voit, c’est la France du TGV qui se dessine avec les villes jusqu’à 200 km ou les grandes métropoles de bord de mer et un rayon jusqu’à 100 km. Reste que même proche d’une ville attractive, la tendance actuelle est de se déplacer dans son véhicule personnel. À cette distance, le vélo n’est pas compatible même électrique, la moto reste une option. Les transports en commun n’ont plus la cote en ce moment et plusieurs métropoles réduisent leurs fréquences de moitié. Les investissements en transports urbains vont s’effondrer. Bien sûr, la vie au grand air est positive, mais les déplacements qui restent toujours nécessaires malgré le travail, sont de moins en moins écolos !

À vrai dire, ce rêve tant exprimé par les médias, est le reflet d’une inoccupation liée au confinement. Comme on cherche parfois le premier voyage de rêve à accomplir à la sortie de cette sinistre période. La réalité est plus prosaïque : pouvoir vivre en prenant moins la voiture et les transports en commun. D’ailleurs, ce sont maintenant de nombreuses entreprises qui se tournent vers les métropoles « régionales ». Le bilan carbone de ces entreprises en tient compte. Et cela est la réalité.
 
Je repars en plongée …

Philippe Cahen
Conférencier prospectiviste
Dernier livre : « Méthode & Pratiques de la prospective par les signaux faibles  », éd. Kawa
 


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