Journal de l'économie

Envoyer à un ami
Version imprimable

Investir dans un bien immobilier qui s’autofinance, est-ce possible ?





Le 20 Mars 2023, par La Rédaction

Les réponses de 2 experts : Marc Boceno, qui accompagne des investisseurs sur tous les aspects de leurs projets d’investissement rentable (stratégie, financement, fiscalité), et Jean-François Gavanou, investisseur et fondateur d’ImmoLevier, le 1er portail 100% dédié à l’investissement locatif


Marc et Jean-François, pouvez-vous nous présenter votre expérience en matière d’investissement locatif  ?
 
Marc : je suis Directeur Associé du Cabinet BO Equinoxe dont le but est d’accompagner des investisseurs en leur proposant une solution sur mesure et clé en main à l’investissement locatif rentable (majoritairement des immeubles de rapport).
 
Jean-François : je suis investisseur depuis de nombreuses années et j’ai créé le site www.immolevier.com pour sélectionner des biens rentables et faire tous les calculs de rentabilité financière directement sur les annonces.
 
Marc et Jean-François, un investissement immobilier qui s’autofinance, ça fait rêver tout le monde, mais dites-nous comment ça marche ?
 
Jean-François : le principe est assez simple, il faut que le cash-flow généré par le bien couvre l’ensemble des charges. Pour savoir si un bien s’autofinance, il faut donc, dans l’ordre :
  • simuler les loyers futurs (avec une hypothèse de vacance et mauvaise créance locatives mais aussi une hypothèse de revalorisation du loyer)
  • simuler les charges futures (gestion, copropriété, taxe foncière, maintenance)
  • simuler la mensualité de crédit en fonction de son apport
Très compliqué à faire sur Excel, mais très simple sur ImmoLevier : en quelques clics vous pouvez le cash-flow prévisionnel d’un bien, en fonction de vos paramètres, soit à partir les informations d’une annonce du site, soit à partir des informations dont vous disposez.
 
Marc : dans notre expérience, pour faire partie des investisseurs immobiliers rentables, il faut souvent s’intéresser aux immeubles de rapport en province pour atteindre l’autofinancement. 100% des projets que nous présentons à nos clients s’autofinancent voire génèrent un cash-flow positif avec des rentabilités nettes supérieures à 6.5%. Nous ciblons des secteurs en dehors des grandes agglomérations mais dotés d’une belle demande locative.
 
Quel lien entre auto-financement et retour sur investissement ?
 
Jean-François : l’autofinancement du bien dépend bien évidemment du niveau d’apport. Plus on augmente l’apport, plus il sera facile d’obtenir des cash-flows positifs immédiatement sur son investissement car la mensualité sera réduite. A l’inverse, cela réduit le retour sur investissement puisque l’effet de levier bancaire joue moins.
 
Prenons un exemple sur un bien à 100 000 euros dont la rentabilité brute est de 6% : avec 10% d’apport, le bien ne s’autofinance pas mais le retour sur investissement est de 8,2%. Avec 37% d’apport, le bien s’autofinance mais le retour sur investissement est abaissé à 6,8%. faut au moins 7,5% de rentabilité brute pour espérer un auto-financement avec 10% d’apport.
 
Marc : nos clients apportent en moyenne 10 à 15% pour un rendement net minimum de 6,5% et visent un retour sur investissement à 2 chiffres.
 
Comment faire pour dénicher un bien rentable ?
 
Jean-François : Marc et ses équipes sont spécialisés dans la recherche d’immeubles de rapport rentables et auto-financés. Cela s’adresse à une clientèle qui a un apport minimal de l’ordre de 50 K€. Mais de nombreux biens autofinancés sont accessibles pour des budgets inférieurs, notamment des parkings ou des studios bien placés avec de faibles charges qui peuvent être accessibles aux investisseurs avec un apport de quelques milliers d’euros. Il suffit de consulter le site ImmoLevier ou de s’inscrire sur la liste des investisseurs ImmoLevier pour recevoir régulièrement une sélection de biens rentables par mail.
 
Marc : investir dans un immeuble offre beaucoup d’avantages :
→ l’investisseur achète à un prix m2 plus bas
→ plusieurs locataires ce qui dilue le risque
→ possibilité d’exploitations diverses des appartements (location nue, meublée, saisonnière…)
→ optimisation de la gestion locative et gestion des travaux
 
Cette stratégie d’investissement n’est rien d’autre que la stratégie que nous nous sommes appliqués à nous-même et qui nous a permis d’être propriétaire de plusieurs immeubles pour un cumul de plus d’une cinquantaine d’appartements tous en autofinancement.
 
À ceux qui disent que ça fait peur d’investir en province, quels sont vos arguments ?
 
Marc : Investir dans un immeuble en zone rurale présente de nombreux avantages.
→ Un prix au m2 attractif
→ Vous achetez beaucoup plus grand en surface
→ Rentabilité locative plus élevée
→ Véritable potentiel d’optimisation via les travaux
→ Beaucoup moins de concurrence sur de belles prestations
 
Milieu rural ne veut pas dire perdu un milieu d’un champ :-)
 
Nous réalisons régulièrement des projets d’investissement dans des villes inférieures à 10.000 habitants mais dotées d’une très belle demande locative.
 
Nos clients nous font confiance et investissent généralement dans un rayon de trois heures autour de leur domicile, cela les rassure.
 
Jean-François : ImmoLevier a réalisé un palmarès des 40 villes les plus attractives pour l’investissement locatif et les plus rentables sont en province : Saint-Quentin (12%), Mulhouse (11%), Saint-Etienne (9%), Bourges (8%), Le Mans (7%)…Chez ImmoLevier on considère qu’il faut au moins 7,5% de rentabilité brute pour espérer un auto-financement avec 10% d’apport.
 
Pour visualiser certains projets accompagnés par Marc et ses équipes : Nos réalisations - BO Equinoxe



Nouveau commentaire :
Twitter

Le JDE promeut la liberté d'expression, dans le respect des personnes et des opinions. La rédaction du JDE se réserve le droit de supprimer, sans préavis, tout commentaire à caractère insultant, diffamatoire, péremptoire, ou commercial.

France | Mémoire des familles, généalogie, héraldique | International | Entreprises | Management | Lifestyle | Blogs de la rédaction | Divers | Native Advertising | Juris | Art & Culture | Prospective | Immobilier, Achats et Ethique des affaires | Intelligence et sécurité économique - "Les carnets de Vauban"



Les entretiens du JDE

Les Arpents du Soleil: un vignoble normand dans la cour des grands

Tarek El Kahodi, président de l'ONG LIFE : "Il faut savoir prendre de la hauteur pour être réellement efficace dans des situations d’urgence"

Jean-Marie Baron : "Le fils du Gouverneur"

Les irrégularisables

Les régularisables

Aude de Kerros : "L'Art caché enfin dévoilé"

Robert Salmon : « Voyages insolites en contrées spirituelles »

Antoine Arjakovsky : "Pour sortir de la guerre"











Rss
Twitter
Facebook