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L’hôtellerie, un secteur très prisé





Le 2 Juillet 2019, par Guillaume Vetillard

Le secteur de l’hôtellerie a été depuis plus de 20 ans une source inépuisable de création de valeur pour les investisseurs.


L’hôtellerie, un secteur très prisé
Historiquement un marché d’initiés et d’hôteliers, ce secteur a vu arriver dans les années 1990 une clientèle de Family office à la recherche de cash-flow longs et désireuse d’esquiver l’ISF.
Dès le début des années 2000, les investissements structurés des banques d’affaires prennent la main et rachètent des portefeuilles d’actifs pour les revendre à la découpe ou démembrer les fonds de commerce des murs.
 
Très vite, les acteurs classiques suivent le mouvement, fonds d’investissement, compagnies d’assurances, mutuelles intègrent l’hôtellerie dans leurs classes d’actifs. Depuis 2010, ce sont tous les acteurs de l’investissement immobilier qui s’accaparent le secteur :  SCPI, OPCI, assureurs vie, fonds de défiscalisation, foncières cotées, SIIC etc.
 
Cet afflux de liquidités et de concurrence a provoqué une première inflation des prix qui sera largement exacerbée ces dernières années par l’effet combiné de la compression des taux et de son effet démultiplicateur sur les valeurs.
Les murs d’hôtels prime qui s’achetaient sur un taux de 5,5 % en 2010 s’achètent aujourd’hui autour de 3,5 % de rendement.
 
Le sous-jacent hôtelier lui-même a bénéficié d’une croissance organique forte avec l’accroissement du nombre de nuitées et de la modernisation de son secteur pour afficher des croissances annuelles comprises entre 4 et 8 %.
 
Ceux qui ont investi il y a dix ans ont facilement multiplié par deux la valeur de leur patrimoine, ils ont été d’autant plus performants qu’ils avaient investi à la fois dans les murs et dans les fonds de commerce des hôtels. Les TRI affichés par ces opérations ont été largement supérieurs à 15 % et, dans certains cas, très largement supérieurs. 
 
La création de valeur s’est opérée à différents niveaux : 
  • Par la compression des taux
  • Par la rénovation de fonds de commerce vieillissants et leur conversion en hôtels branchés
  • Par la création ex nihilo d’hôtels sur des zones non construites.
  • Par la transformation d’immeubles de bureaux en hôtels
  • Par l’amélioration des chiffres d’affaires et des marges opérationnelles des hôteliers
  • Par la création de fonds de commerce
 Les investisseurs ont également apprécié la sécurité des revenus générés par les loyers hôteliers.
 
Le revenu du bail hôtelier est d’autant plus sécurisé que le fonds de commerce est pérenne et il l’est particulièrement au centre des grandes métropoles où les charges foncières ne sont pas extensibles.
 
La valorisation du fonds de commerce est sans aucun doute la meilleure garantie pour le propriétaire que son locataire lui paiera son loyer indéfiniment ; l’exploitant étant le propriétaire d’un fonds de commerce évalué à 3, 4 ou 5 fois son chiffre d’affaires et rattaché au bail commercial, le propriétaire est quasiment garanti sur son loyer. Seule une activité déficiente dans une zone sans alternative, pourrait mettre à mal le bon paiement du loyer ou provoquer sa renégociation à la baisse.
 
Ce phénomène s’apparente à celui que l’on avait connu il y a plus de 20 ans avec l’immobilier de commerce dont certaines unités étaient louées à des valeurs locatives très inférieures aux valeurs de marché. À cette époque le droit au bail généré par cette distorsion jouait le rôle d’amortisseur et garantissait au propriétaire le paiement de son loyer et potentiellement lui laissait espérer des augmentations significatives dans le futur.
 
Dans la continuité du plan Fabius en faveur du tourisme, de nouveaux acteurs sont intervenus, ou ont très largement augmenté leur niveau d’intervention, Caisse des Dépôts, Banque Publique d’Investissement, partenariats public-privé.
 
Malgré les attentats qui ont affecté les résultats en 2016, le marché s’est concentré sur les perspectives de croissance du tourisme et le soutien massif des acteurs publics ; les difficultés rencontrées ont très vite été surmontées.
 
La France reste la première destination européenne avec près de 90 millions de touristes internationaux accueillis et des perspectives de croissance forte.
 
La concurrence d’Airbnb est maintenant intégrée dans le marché et les nouvelles dispositions fiscales pour les particuliers devraient contenir le phénomène et protéger l’industrie hôtelière.
 
Les études des principaux acteurs confirment des perspectives positives pour le sous-jacent hôtelier avec une croissance continue sur les années à venir ; seule une inversion de la courbe des taux semble pouvoir venir contrarier le marché, mais cela vaut pour tous les actifs sans distinction.
 
 
Guillaume Vetillard
AREIMA France
Of Counsel –Real Estate director


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