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L’investissement parking, une niche à découvrir, l’interview de nos experts Alexandre Lacharme et Jean-François Gavanou





Le 5 Septembre 2022, par La Rédaction

Réputés accessibles en budget, très rentables, et moins compliqués à gérer que d’autres investissements immobiliers, les parkings sont une niche à explorer.
Découvrons les plus et les moins de cet investissement avec Alexandre Lacharme, auteur de « Investir dans les parkings » sorti aux éditions Eyrolles en juin 2022, et Jean-François Gavanou, qui a créé le site ImmoLevier, destiné à faciliter l’investissement locatif.


L’investissement parking, une niche à découvrir, l’interview de nos experts Alexandre Lacharme et Jean-François Gavanou
Jean-François Gavanou : Bonjour Alexandre – très heureux de pouvoir échanger avec vous aujourdhui sur linvestissement parking que nous aimons bien chez ImmoLevier car il permet au plus grand nombre daccéder à limmobilier locatif. Jai lu avec beaucoup dintérêt votre ouvrage sur le sujet paru récemment aux éditions Eyrolles, pouvez-vous nous présenter rapidement vos expériences dinvestisseur ?
 
Alexandre Lacharme : Merci Jean-François, jai commencé en 2013 avec une petite place de parking achetée avec mes économies. Je ny connaissais rien aux parkings, mais lopportunité ma semblé tout de suite rentable et accessible par rapport à dautres investissements. Depuis, je me suis constitué un portefeuille de 60 places de parking en réinvestissant à chaque fois les bénéfices de mes acquisitions successives. 

JFG : Pouvez-vous nous présenter les avantages de linvestissement parking ?
 
AL : Le parking, cest très accessible, avec quelques milliers deuros on peut trouver une place de parking qui va générer la plupart du temps un cash-flow positif. Cest aussi beaucoup moins compliqué à gérer quun appartement car il y a en général très peu dentretien et aucun souci avec les locataires. Sur la base de mon expérience personnelle, je considère quun parking est deux fois plus rentable quun appartement, sans parler du temps gagné du fait de la facilité de gestion.
 
JFG : Quelles rentabilités brutes peut-on espérer ?
 
AL : Ça dépend évidemment des emplacements, mais avec une bonne stratégie on peut facilement viser du 10% brut.

JFG : On lit dans votre livre que vous parvenez à financer vos parkings à crédit, même si ça été parfois compliqué avec les banques, avec parfois un passage par la case crédit consommation. Dès lors, vos investissements bénéficient à plein de leffet de levier, un des thèmes favoris dImmoLevier.

AL : Oui ça booste considérablement la rentabilité et ça libère de la trésorerie pour multiplier les investissements.

JFG : Je propose quon rende les choses concrètes pour nos lecteurs en utilisant le simulateur ImmoLevier. Avez-vous un exemple à nous proposer ?
 
AL : Oui, un parking dans le 18ème arrondissement à Paris acheté 16 000 euros avec un loyer mensuel de 135 euros optimisé grâce à une colocation de 3 motos. Il faut compter seulement 20 euros par mois de charge et une taxe foncière annuelle de 83 euros. En empruntant 90% du prix, la mensualité de crédit ressort à 74 euros.
 
JFG : Si on rentre ces données dans le simulateur gratuit ImmoLevier, la rentabilité brute ressort à 10,1% et le retour sur investissement à 18,2% !
Un des rares investissements aussi rentable à Paris !
Ceux qui voudront visualiser tous les détails de la simulation financière dans l’annonce « Le Parking by Alexandre Lacharme » pourront se reporter à l’annonce « Le Parking by Alexandre Lacharme » sur le site immolevier.com

AL : Oui japprécie dailleurs le simulateur ImmoLevier qui est très complet et permet de tester plusieurs scénarios pour voir les impacts sur la rentabilité de l’évolution du loyer, des charges, et même faire une hypothèse de plus-value.

JFG : Merci Alexandre. Chez ImmoLevier, on aime bien analyser la rentabilité mais aussi les risques. Quels sont les principaux risques liés à linvestissement parking ?

AL : Comme pour tout investissement immobilier, lemplacement est primordial. Il faut disposer dune forte demande pour pouvoir être sûr de louer à tous les coups et éviter la fameuse vacance locative qui peut torpiller les rendements. Dans mon livre je donne de nombreux conseils pour bien repérer les emplacements qui vont marcher. 

JFG : Et des idées doptimisation comme la co-location de places pour les deux-roues.

AL : Oui, sur certaines places de parking on peut mettre jusqu’à 4 motos ou scooters, ce qui augmente la rentabilité et diversifie le risque locatif.

Jean-François Gavanou
Jean-François Gavanou
JFG : Vous donnez également quelques recommandations en matière doptimisation de la fiscalité via lutilisation de la SCI notamment. Pouvez-vous nous en dire plus ? 

AL : A partir dune certaine taille de portefeuille, cest un véhicule juridique et fiscal très intéressant pour linvestisseur, car il permet de bénéficier de la fiscalité sur les sociétés et de différer limposition à lIRPP. On dispose de plus de trésorerie pendant la phase dinvestissement.

JFG : Mais le fisc se récupère en cas de distribution ou de plus-values ?

AL : Oui, dès lors quon distribue les fruits de lactivité de la société, on est taxé au niveau de son IRPP. Cependant, en phase dinvestissement, si on na pas besoin du cash généré par lactivité, la fiscalité est optimisée.

JFG : Quid des évolutions règlementaires sur le stationnement? Menaces ou opportunités pour linvestissement parking ? 

AL : Un grand nombre de municipalités réduisent les places de stationnement en surface, ce qui augmente le besoin pour les places de parking. Les opérateurs de parkings privés lont bien compris et ont significativement augmenté le prix des stationnements. En tant quinvestisseur individuel, vous en profitez indirectement. 
 
JFG : Mais l’élimination progressive des voitures en centre-ville ne constitue-t-elle pas une menace pour linvestisseur en parking ?
 
AL : Cest là quil faut bien connaître son marché et les besoins des habitants du quartier. Plus quun autre investissement, le parking suppose un repérage très local pour être bien sûr quil y aura une demande dans le quartier où vous investissez. Et il ne faut pas hésiter à innover, si la demande provient plutôt des propriétaires de deux roues, il vaut mieux viser des places où plusieurs scooters ou motos pourront être stationnés. Dans un box fermé, on peut faire autre chose que du stationnement, stocker des affaires par exemple.
 
JFG : Comment l’électrification du parc automobile va-t-elle impacter linvestissement parking ?

AL : Cest une bonne question, car les places avec possibilité de recharge sont de plus en plus demandées. Il faut bien comprendre comment les copropriétés envisagent d’électrifier leurs parkings et de mettre à disposition des bornes haute tension car pour le moment tout le monde est en transition.

JFG : Que recommandez-vous à la communauté dinvestisseurs ImmoLevier pour se lancer dans les parkings ?

AL : Lidéal, cest de prospecter proche de chez soi, si on a repéré un fort besoin de stationnement. Dans mon livre je donne de nombreux conseils pour réaliser la meilleure prospection et j'analyse mes erreurs pour permettre aux lecteurs doptimiser leurs chances de succès.

JFG : ImmoLevier a pour mission de donner aux investisseurs un panorama de toutes les modalités dinvestissement possibles. Que pensez-vous des parkings proposés à la vente par les opérateurs de parkings ou les promoteurs ? 

AL : Il est effectivement possible dacheter des parkings auprès des opérateurs comme Indigo par exemple. Dans ce cas vous devenez amodiataire, cest à dire propriétaire dun droit de jouissance du parking sur une durée limitée.
Lavantage est que le prix est souvent inférieur à une place acquise en pleine propriété et pas de frais de notaires mais uniquement des frais de dossiers entre lopérateur et vous (les frais de dossiers sont inférieurs aux frais de mutation chez le notaire)
Linconvénient est quil y a une dépréciation de la valeur intrinsèque du parking jusqu’à son terme. 
Si vous avez une vision à long terme, je recommande dacheter en pleine propriété.
 
Promoteurs:
Il est possible dacheter un parking auprès dun promoteur, la plupart du temps en VEFA.  
Tout dépend de lemplacement et de la demande alentour. Privilégier les programmes en coeur de ville pour maximiser la demande locative.

JFG : Merci Alexandre Lacharme d’avoir éclairé nos lecteurs sur les attraits de l’investissement parking ainsi que les stratégies à privilégier.



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