L’investissement parking, une niche à découvrir, l’interview de nos experts Alexandre Lacharme et Jean-François Gavanou

Jean-François Gavanou : Bonjour Alexandre – très heureux de pouvoir échanger avec vous aujourd’hui sur l’investissement parking que nous aimons bien chez ImmoLevier car il permet au plus grand nombre d’accéder à l’immobilier locatif. J’ai lu avec beaucoup d’intérêt votre ouvrage sur le sujet paru récemment aux éditions Eyrolles, pouvez-vous nous présenter rapidement vos expériences d’investisseur ?
 
Alexandre Lacharme : Merci Jean-François, j’ai commencé en 2013 avec une petite place de parking achetée avec mes économies. Je n’y connaissais rien aux parkings, mais l’opportunité m’a semblé tout de suite rentable et accessible par rapport à d’autres investissements. Depuis, je me suis constitué un portefeuille de 60 places de parking en réinvestissant à chaque fois les bénéfices de mes acquisitions successives. 

JFG : Pouvez-vous nous présenter les avantages de l’investissement parking ?
 
AL : Le parking, c’est très accessible, avec quelques milliers d’euros on peut trouver une place de parking qui va générer la plupart du temps un cash-flow positif. C’est aussi beaucoup moins compliqué à gérer qu’un appartement car il y a en général très peu d’entretien et aucun souci avec les locataires. Sur la base de mon expérience personnelle, je considère qu’un parking est deux fois plus rentable qu’un appartement, sans parler du temps gagné du fait de la facilité de gestion.
 
JFG : Quelles rentabilités brutes peut-on espérer ?
 
AL : Ça dépend évidemment des emplacements, mais avec une bonne stratégie on peut facilement viser du 10% brut.

JFG : On lit dans votre livre que vous parvenez à financer vos parkings à crédit, même si ça été parfois compliqué avec les banques, avec parfois un passage par la case crédit consommation. Dès lors, vos investissements bénéficient à plein de l’effet de levier, un des thèmes favoris d’ImmoLevier.

AL : Oui ça booste considérablement la rentabilité et ça libère de la trésorerie pour multiplier les investissements.

JFG : Je propose qu’on rende les choses concrètes pour nos lecteurs en utilisant le simulateur ImmoLevier. Avez-vous un exemple à nous proposer ?
 
AL : Oui, un parking dans le 18^ème arrondissement à Paris acheté 16 000 euros avec un loyer mensuel de 135 euros optimisé grâce à une colocation de 3 motos. Il faut compter seulement 20 euros par mois de charge et une taxe foncière annuelle de 83 euros. En empruntant 90% du prix, la mensualité de crédit ressort à 74 euros.
 
JFG : Si on rentre ces données dans le simulateur gratuit ImmoLevier, la rentabilité brute ressort à 10,1% et le retour sur investissement à 18,2% !
Un des rares investissements aussi rentable à Paris !
Ceux qui voudront visualiser tous les détails de la simulation financière dans l’annonce « Le Parking by Alexandre Lacharme » pourront se reporter à l’annonce « Le Parking by Alexandre Lacharme » sur le site immolevier.com

AL : Oui j’apprécie d’ailleurs le simulateur ImmoLevier qui est très complet et permet de tester plusieurs scénarios pour voir les impacts sur la rentabilité de l’évolution du loyer, des charges, et même faire une hypothèse de plus-value.

JFG : Merci Alexandre. Chez ImmoLevier, on aime bien analyser la rentabilité mais aussi les risques. Quels sont les principaux risques liés à l’investissement parking ?

AL : Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est primordial. Il faut disposer d’une forte demande pour pouvoir être sûr de louer à tous les coups et éviter la fameuse vacance locative qui peut torpiller les rendements. Dans mon livre je donne de nombreux conseils pour bien repérer les emplacements qui vont marcher. 

JFG : Et des idées d’optimisation comme la co-location de places pour les deux-roues.

AL : Oui, sur certaines places de parking on peut mettre jusqu’à 4 motos ou scooters, ce qui augmente la rentabilité et diversifie le risque locatif.

JFG : Vous donnez également quelques recommandations en matière d’optimisation de la fiscalité via l’utilisation de la SCI notamment. Pouvez-vous nous en dire plus ? 

AL : A partir d’une certaine taille de portefeuille, c’est un véhicule juridique et fiscal très intéressant pour l’investisseur, car il permet de bénéficier de la fiscalité sur les sociétés et de différer l’imposition à l’IRPP. On dispose de plus de trésorerie pendant la phase d’investissement.

JFG : Mais le fisc se récupère en cas de distribution ou de plus-values ?

AL : Oui, dès lors qu’on distribue les fruits de l’activité de la société, on est taxé au niveau de son IRPP. Cependant, en phase d’investissement, si on n’a pas besoin du cash généré par l’activité, la fiscalité est optimisée.

JFG : Quid des évolutions règlementaires sur le stationnement? Menaces ou opportunités pour l’investissement parking ? 

AL : Un grand nombre de municipalités réduisent les places de stationnement en surface, ce qui augmente le besoin pour les places de parking. Les opérateurs de parkings privés l’ont bien compris et ont significativement augmenté le prix des stationnements. En tant qu’investisseur individuel, vous en profitez indirectement. 
 
JFG : Mais l’élimination progressive des voitures en centre-ville ne constitue-t-elle pas une menace pour l’investisseur en parking ?
 
AL : C’est là qu’il faut bien connaître son marché et les besoins des habitants du quartier. Plus qu’un autre investissement, le parking suppose un repérage très local pour être bien sûr qu’il y aura une demande dans le quartier où vous investissez. Et il ne faut pas hésiter à innover, si la demande provient plutôt des propriétaires de deux roues, il vaut mieux viser des places où plusieurs scooters ou motos pourront être stationnés. Dans un box fermé, on peut faire autre chose que du stationnement, stocker des affaires par exemple.
 
JFG : Comment l’électrification du parc automobile va-t-elle impacter l’investissement parking ?

AL : C’est une bonne question, car les places avec possibilité de recharge sont de plus en plus demandées. Il faut bien comprendre comment les copropriétés envisagent d’électrifier leurs parkings et de mettre à disposition des bornes haute tension car pour le moment tout le monde est en transition.

JFG : Que recommandez-vous à la communauté d’investisseurs ImmoLevier pour se lancer dans les parkings ?

AL : L’idéal, c’est de prospecter proche de chez soi, si on a repéré un fort besoin de stationnement. Dans mon livre je donne de nombreux conseils pour réaliser la meilleure prospection et j'analyse mes erreurs pour permettre aux lecteurs d’optimiser leurs chances de succès.

JFG : ImmoLevier a pour mission de donner aux investisseurs un panorama de toutes les modalités d’investissement possibles. Que pensez-vous des parkings proposés à la vente par les opérateurs de parkings ou les promoteurs ? 

AL : Il est effectivement possible d’acheter des parkings auprès des opérateurs comme Indigo par exemple. Dans ce cas vous devenez amodiataire, c’est à dire propriétaire d’un droit de jouissance du parking sur une durée limitée.
L’avantage est que le prix est souvent inférieur à une place acquise en pleine propriété et pas de frais de notaires mais uniquement des frais de dossiers entre l’opérateur et vous (les frais de dossiers sont inférieurs aux frais de mutation chez le notaire)
L’inconvénient est qu’il y a une dépréciation de la valeur intrinsèque du parking jusqu’à son terme. 
Si vous avez une vision à long terme, je recommande d’acheter en pleine propriété.
 
Promoteurs:
Il est possible d’acheter un parking auprès d’un promoteur, la plupart du temps en VEFA.  
Tout dépend de l’emplacement et de la demande alentour. Privilégier les programmes en coeur de ville pour maximiser la demande locative.

JFG : Merci Alexandre Lacharme d’avoir éclairé nos lecteurs sur les attraits de l’investissement parking ainsi que les stratégies à privilégier.