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La résidence hôtelière en multipropriété, un investissement patrimonial à analyser en profondeur.





Le 8 Novembre 2019, par Guillaume Vétillard

Les investissements immobiliers en résidence hôtelière, sont des investissements intéressants pour peu qu’ils soient choisis avec professionnalisme.


Les investissements historiques de ce type font face généralement à plusieurs problématiques.
 
Les deux principales tiennent, d’une part, au montage initial de ces opérations dont le loyer initial était souvent gonflé par les promoteurs pour optimiser les prix de vente des lots à l’origine et d’autre part à la concurrence d’AIRBNB ou d’offres concurrentes plus récentes qui ont pesé, selon les marchés, lourdement sur les chiffres d’exploitation ; les deux problématiques pouvant souvent se cumuler.
 
Dans les deux cas, les exploitants finissent par revenir, à l’échéance du bail , vers les copropriétaires des lots en leur adressant une demande de renouvellement  assortie d’une baisse de loyer.
 
Ces baisses de loyer sont justifiées par les exploitants par comparaison avec les taux d’effort normatifs qui sont en général largement dépassés.
En réalité la plupart l’étaient dès la conception du projet.
 
L’objectif des monteurs de ces opérations étant la valorisation du prix de vente de l’ensemble des lots de la résidence, les loyers suivaient parfois à la hausse le succès de la commercialisation.
Vendus en investissement par des CGP sur la base d’un rendement financier.
Les hausses des revenus initialement annoncées démultipliaient les prix de vente au m2, sans que la valeur objective du bien ait été modifiée en réalité.
 
Les engagements des exploitants ne portant que sur la durée du bail en cours, la réalité finissait souvent par s’imposer.
 Dans le cas où l’exploitation n’est plus tenable, l’exploitant met dans la balance son départ pour obtenir une baisse de loyer conséquente ; c’est d’autant plus efficace que la menace est réelle et qu’un simple tour de piste de la concurrence confirme le montant de loyer proposé.
 
Dans le cas où l’exploitant souhaite ramener son taux d’effort dans la norme, les négociations se font en ordre dispersé selon une politique dite de « grignotage ».
Les procédures contentieuses étant sans fin, l’exploitant négocie au gré des demandes individuelles des réductions de manière opportuniste.
 
Contrairement à la logique, Il semble que les premiers à se manifester sont souvent les mieux servis avec des réductions clairement inférieures à celles négociées par la suite ; l’exploitant accueillant favorablement une baisse immédiate de sa charge locative.
Plus ponctuellement ces résidences hôtelières ont souffert de l’arrivée dans leur zone de chalandise d’établissements plus récents et plus modernes dans leur concept ou tout simplement d’une demande initiale mal évaluée à l’origine. C’est le cas de certaine résidence dont on peut douter qu’elles aient fait l’objet d’une étude de marché sérieuse préalablement à leur construction.
 
En fonction des localisations et des situations géographiques, les taux d’occupation sont plus ou moins sécurisés même ils peuvent être contraints de caler leurs prix sur les concurrents de proximité dont les locations directes de particuliers au travers d’AIRBNB.
 
Même si les principes de fonctionnement sont apparemment les mêmes d’un site à l’autre, l’équation financière n’est jamais la même.
Chaque site représente un marché à lui seul car son rendement dépend de nombreux éléments qui lui sont propres :
  • Les principes du bail avec l’exploitant
  • L’obsolescence de l’immeuble
  • La valeur de la charge foncière de l’immeuble hors exploitation
  • La pertinence de son concept par rapport à sa concurrence immédiate
  • L’évolution de la demande locative sur son secteur
  • La politique de travaux
  • L’appétence pour le produit spécifique de la part des investisseurs
  • Le taux d’effort de l’exploitant
 Tous ces éléments sont autant de facteurs qui pèsent à la hausse ou à la baisse sur le revenu net de l’immeuble.
 L’appétence pour le produit est clairement liée à la qualité de la charge foncière donc à la zone géographique. Certaines résidences n’ont qu’une valeur d’exploitation mais pratiquement pas de valeur de revente en dehors de son usage de résidence ; en cas d’interruption de l’exploitation sans repreneur, la charge foncière n’a pas de valeur intrinsèque.
 
Les investisseurs ont souvent l’idée erronée qu’ils peuvent sortir de cet engagement avec l’exploitant sans pénalités ; en réalité la sortie unilatérale du contrat bail par le propriétaire amène à l’indemnisation de ce dernier dans des conditions qui rendent impossible la sortie.
 
Le copropriétaire est donc contraint de trouver un terrain d’entente avec l’exploitant.
Pour autant ce type d’investissement n’est pas un mauvais investissement patrimonial pour peu qu’il soit réalisé avec la même qualité d’analyse que celle que l’on mettrait en œuvre pour un investissement professionnel hôtelier.
 
A combien achetons-nous le m2 si on fait abstraction du rendement locatif ? Est-il cohérent avec le niveau du m2 résidentiel libre sur le secteur ?
Le niveau de construction proposée est-il susceptible de bien vieillir ?
Le concept mis en place est-il novateur ?
Les prix des locations proposés par l’exploitant reflètent-ils les offres locatives environnantes en AIRBnB  ou en hôtellerie  ?
 
La demande sur ce secteur géographique est-elle attendue en progression   dans les années à venir ?
Le bilan prévisionnel de l’exploitant est-il viable ?
Répond-il aux normes en vigueur ?
Est-il en phase avec les expertises judiciaires récentes ?
L’exploitant est-il de qualité et offre-t-il toutes les garanties pour optimiser le taux d’occupation par rapport à ses concurrents ?
L’historique de ses relations avec les copropriétaires sur des sites plus anciens plaident-il pour l’acquisition ?
Si ces investissements sont réalisés à crédit, à quel niveau de loyers le remboursement de la dette ne sera-t-il plus assuré ?
La rentabilité proposée est-elle proportionnée aux risques de l’opération ?
Et pour boucler la boucle ce couple rendement risque est-il le meilleur que je puisse trouver pour réaliser un investissement financier ?

A titre d’exemple, pourquoi aller chercher un rendement de 4% brut sur un lot de copropriété géré dans une zone à risque si on peut acquérir des parts de SCPI mutualisées qui rapporte du 5% net avec la même proportion de crédit ?
Autant de questions que l’investisseur patrimonial devrait se poser avant de répondre aux sirènes des réseaux de distribution.
 
 

Guillaume Vétillard
Of Counsel – Areima – Lex Squared
 


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