Journal de l'économie

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Le Logement de demain selon Emmanuelle Wargon





Le 28 Septembre 2021, par Partenaire

Le 30 août 2021, la Ministre déléguée au logement, Emmanuelle Wargon, a lancé un grand débat sur l'habitat de demain. Objectif ? Pouvoir annoncer dès mi-octobre 10 propositions concrètes en faveur du logement. Une vision du logement de demain dont la Ministre a déjà une idée et qu’elle compte affiner durant ces six semaines de débat. Retour sur les orientations possibles concernant l’avenir de l’habitat des Français.


 

Vers un habitat plus écologique et durable


Prévue pour janvier 2021, la RE2020 entrera finalement en vigueur au 1er janvier 2022, en remplacement de la RT2012. Plus exigeante et ambitieuse que son aînée, cette nouvelle règlementation environnementale vient poser les bases du logement de demain, plus écologique et plus durable, selon trois axes majeurs :
  1. La diminution de l’impact des bâtiments neufs sur le climat, avec une prise en compte de l’ensemble du cycle, de sa construction à sa fin de vie.
  2. La poursuite de l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments en poussant plus loin les exigences de la RT2012 et en renforçant par exemple l’indicateur Bbio en ce qui concerne la performance d’isolation.
  3. L’adaptation des logements aux conditions climatiques, même les plus extrêmes avec notamment une importance accrue de la notion de confort d’été.
 

Objectif neutralité carbone


L’enjeu principal de cette nouvelle réglementation est de réduire l’impact carbone des bâtiments neufs en transformant les modes de construction et plus globalement la filière elle-même. Les constructeurs et promoteurs doivent donc d’ores-et-déjà travailler à trouver des solutions alternatives plus durables pour leurs futurs projets.
Plusieurs promoteurs ont déjà passé le cap en intégrant dans la structure de leur résidence une grande partie de matériaux biosourcés. Si l’on cherche un appartement neuf à Toulouse qui soit respectueux de l’environnement et durable, l’on peut se tourner vers la résidence WoodArt dans l’écoquartier de la Cartoucherie. Composée à 76% de bois, cette tour a été construite en cycle court, avec des matériaux locaux ce qui permet déjà de réduire l’empreinte carbone à l’étape du chantier.

L’utilisation de matériaux biosourcés comme le bois réduit non seulement l’empreinte carbone du chantier mais également celle du bâtiment lui-même. Disposant de nombreuses qualités, ces matériaux permettent d’augmenter les performances énergétiques des bâtiments : capacités à éviter les ponts thermiques, excellentes performances thermiques, forte capacité de stockage du carbone...
 

Vers une densification des logements collectifs ?


Autre enjeu de taille et qui devra être pris en compte dans la construction de nouveaux logements : l’artificialisation des sols. L'objectif étant d’atteindre “zéro artificialisation nette” d’ici 2050, des solutions doivent être trouvées rapidement. Pour cela, la Loi Climat et Résilience recommande de limiter la consommation de nouveaux espaces naturels.
Une demande particulièrement difficile à tenir lors de la construction de nouveaux immeubles. Pour coller aux mieux à ces exigences, il faudra donc veiller à moins “étaler” les résidences, et donc construire plus haut et plus dense. Cette nouvelle façon de penser la construction a également pour objectif de réduire l’étalement urbain et de laisser plus de place à la nature au sein des ensembles qui seront créés.
 

Rénover plutôt que construire


En déplacement à Rennes, Emmanuel Wargon a également salué l'important chantier du quartier Maurepas qui vise à rénover l’intégralité du parc locatif de la zone. Faire du neuf avec de l’ancien est donc aussi l’une des pistes évoquées par la Ministre du Logement. Avec un triple objectif : améliorer la qualité de vie des habitants, augmenter les performances énergétiques des logements et limiter l’artificialisation de nouveaux sols. Des aides telles que MaPrimeRénov sont d’ores et déjà disponibles pour venir en aide aux propriétaires souhaitant s’inscrire dans cette démarche.
 

Mieux vivre dans son logement, un impératif du logement de demain


Plus écologique et durable, le logement de demain devra également répondre aux nouvelles exigences des futurs propriétaires et locataires en termes de qualité. Afin de mettre le doigt sur ces nouveaux besoins, Emmanuelle Wargon a commandé un rapport à l’architecte François Leclerq et au directeur d’Epamarne/Epafrance, Laurent Girometti. Ce “référentiel qualité du logement” présenté le 8 septembre, met en avant une perte de confort des logements sur les dernières décennies : perte d’espace, de volume, de luminosité... Et propose de nouveaux critères permettant d’évaluer la qualité de celui-ci.
 

La qualité du logement au centre des préoccupations


Partant de ces observations, les rédacteurs du rapport ont mis en avant des surfaces minimales pour chaque type de logements et chaque pièce. Selon eux, la surface d’un studio ne devrait pas se situer en dessous de 23 m², celle d’un T2 devrait être de 45 m² au minimum, un trois pièces devraient mesurer au moins 62 m², un T4 79 m² et un cinq pièces à minima 96m².

Les volumes entrent également en ligne de compte, avec notamment la problématique de la hauteur sous plafond. La hauteur standard que l’on retrouve dans la plupart des programmes neufs est actuellement de 2,50m. Les auteurs préconisent 2,70m. Autre point important, la luminosité naturelle des lieux de vie, délaissée selon eux. Il faudrait donc privilégier plusieurs points d’entrée de la lumière afin d’obtenir plus d’expositions traversantes et de bénéficier d’une lumière naturelle tout au long de la journée.
 

Un besoin d’espace et de verdure grandissant


Précipité par la crise de la Covid 19 et les confinements successifs, le besoin d’un espace extérieur voire d’un jardin se fait de plus en plus présent dans les exigences des futurs propriétaires ou locataires. Sans pour autant devenir obligatoire, ce critère sera très probablement de plus en plus un argument précieux pour les propriétaires souhaitant vendre ou mettre leur bien en location.

Du côté des promoteurs, cette tendance a d’ores-et-déjà été comprise puisque la plupart des logements proposés disposent bien souvent de balcons, loggias ou terrasses si ce n’est de jardins privatifs.
 

Repenser la place du logement au cœur de son environnement


Plus largement, le logement de demain doit être pensé pour faire partie intégrante de son environnement. En s’appuyant sur le “Manifeste pour les villes durables” de France Ville Durable, Emmanuelle Wargon a défini des axes de réflexion pour son programme “Habiter la France de demain” qui permettront selon elle de “replacer [le logement] dans un contexte plus large, parce qu’il est lié à l’aménagement du territoire, aux transports, aux modes de travail”.
 
  • Services et transports
    Pour France Ville Durable, en plus d’être sobre et résiliente, la ville de demain doit être inclusive. Cela passe notamment par la création ou recréation de quartiers, de lieux ou d’évènements permettant aux résidents d’une zone de créer une véritable synergie autour de lieux communs. L’accès aux services et besoins essentiels doit y être simple et garanti, notamment par l’implantation systématique d’infrastructures et de commerces, mais aussi par le développement de la desserte en transports.
 
  • Mixité sociale
    Dans la ville de demain, l’habitat aura un rôle important à jouer pour améliorer la mixité des quartiers. Déjà aujourd’hui, de nombreux promoteurs proposent des logements à prix maitrisés au sein de leurs programmes afin de permettre à des ménages plus modestes d’acquérir leur résidence principale dans le neuf. De nombreuses initiatives telles que l’habitat participatif ou intergénérationnel pourraient également se répandre de plus en plus afin de favoriser cette mixité sociale.
 
En intégrant le logement dans un contexte plus global d’aménagement du territoire, l’objectif est aussi de redynamiser les territoires qui en ont besoin. Dans des quartiers déjà urbanisés mais peu attractifs du fait de leur manque d’infrastructures ou de transports, des résidences neuves proposant une offre de locaux commerciaux en rez-de-chaussée par exemple peuvent participer à cette stratégie de redynamisation.
 

Investir dans le logement de demain grâce au Super Pinel


Bonne nouvelle pour les investisseurs, en prenant la RE2020 et le référentiel qualité du logement comme piliers pour définir les contours du Super Pinel, Emmanuelle Wargon souhaite donner un coup de pouce à l’investissement locatif de qualité.

Alors que le Pinel actuel va peu à peu voir ses taux diminuer dès 2023, les investisseurs faisant le choix d’acquérir un logement neuf répondant aux exigences de la RE2020 et présentant certaines des caractéristiques du référentiel pourront quant à eux profiter du taux maximal. Soit une réduction d’impôt de 12 % pour une mise en location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour un engagement de 12 ans.
S'il ne fait aucun doute que le Super Pinel est une très bonne nouvelle pour les investisseurs, il l’est aussi pour les locataires puisqu’ils pourront bénéficier de logements à loyer plafonné présentant de meilleures performances énergétiques et une meilleure habitabilité que leurs aînés.




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