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Permis de construire en copropriété : faire fi du refus de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas frauder !





Le 27 Novembre 2020, par Frederic Rose-Dulcina

Par un arrêt en date du 23 octobre 2020, le Conseil d'État a jugé que le défaut d'autorisation des travaux par l'assemblée générale des copropriétaires ne caractérise pas une fraude visant à tromper l'administration sur la qualité invoquée à l'appui de la demande d’autorisation d’urbanisme (CE, 23 octobre 2020, n°425457, mentionné au Lebon).


Permis de construire en copropriété : faire fi du refus de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas frauder !
L’un des copropriétaires a réalisé des travaux sans obtenir l’autorisation de l’assemblée générale. Voici l’un des motifs souvent invoqués par des requérants souhaitant contester une autorisation d’urbanisme portant sur un immeuble soumis au régime de la copropriété. Par l’arrêt récent précité, le Conseil d’État a anéanti ce motif d’annulation en le rendant inopérant.  

Dans cette affaire, un syndicat des copropriétaires d’un immeuble parisien avait demandé et obtenu du Tribunal administratif de Paris l’annulation de l'arrêté du Maire de Paris accordant à M. A. un permis de construire pour la transformation d'un garage en logement en rez-de-chaussée donnant sur la rue et la cour, avec la réouverture d'une porte sur cour, dans un édifice situé rue d'Aumale à Paris.

Saisis à leur tour, les Juges du Palais-Royal rappellent qu’il résulte des articles  R. 423-1, R.431-4 et R.431-5 du Code de l'urbanisme « que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R.431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article R.423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire ».
Dès lors, selon le Conseil d’État, « une contestation relative au défaut d'autorisation des travaux par l'assemblée générale de la copropriété ne saurait caractériser une fraude du pétitionnaire visant à tromper l'administration sur la qualité qu'il invoque à l'appui de sa demande d'autorisation d'urbanisme, l'absence d'une telle autorisation comme un refus d'autorisation des travaux envisagés par l'assemblée générale étant, par eux-mêmes, dépourvus d'incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une demande d'autorisation d'urbanisme et ne pouvant être utilement invoqués pour contester l'autorisation délivrée ».
 
La Haute assemblée en conclut que « par le jugement attaqué, le tribunal administratif a jugé qu'en attestant de sa qualité pour déposer sa demande de permis de construire alors qu'il ne pouvait ignorer que les travaux, objet de la demande, nécessitaient l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, ni davantage qu'à la date du dépôt de sa demande de permis de construire, il s'était vu refuser l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires lors des deux réunions qui s'étaient tenues avec sa participation, M. A. s'était livré à une manœuvré frauduleuse entachant d'irrégularité le permis de construire qui lui a été délivré. En statuant ainsi, alors que le défaut d'autorisation des travaux par l'assemblée générale n'est pas susceptible de caractériser une fraude visant à tromper l'administration sur la qualité invoquée à l'appui de la demande de permis, le tribunal administratif a entaché son jugement d'une erreur de droit ».
Traditionnellement, pour éviter que l’Administration ait à s’immiscer dans ces questions de droit privé, la jurisprudence administrative considère que l’autorité compétente en matière d’urbanisme n’a pas à vérifier la qualité du pétitionnaire pour accorder l’autorisation (CE, 23 mars 2015, n° 348261, publié au Lebon). Elle doit simplement se borner à vérifier que le pétitionnaire a bien produit l’attestation mentionnée à l’article R.431-5 du Code de l’urbanisme. En pratique, il suffit donc au pétitionnaire de signer le formulaire CERFA, qui comprend la mention « j’atteste avoir qualité... ». L’arrêt ici commenté n’est donc pas surprenant et s’inscrit dans cette logique juridique. Le 3 avril 2020, le Conseil d’État avait déjà estimé qu’une contestation des copropriétaires sur un projet de construction ne peut être portée que devant le juge judiciaire et ne saurait, par elle-même, caractériser une fraude du pétitionnaire (CE, 3 avril 2020, n° 422802, mentionné au Lebon).
 
L’arrêt du 23 octobre 2020 va plus loin puisqu’il étend cette solution à l’hypothèse où l’assemblée générale refuse d’accorder son autorisation de réaliser les travaux. Dans ce cas de figure, l’attestation du pétitionnaire ne peut plus constituer une négligence. Ce dernier avait alors parfaitement connaissance de la nécessité d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale. Il a donc fait fi de ce refus. Pour autant, le Conseil d’État considère que l’existence d’un refus d’autorisation de l’assemblée générale est ici encore inopérant pour contester la qualité du pétitionnaire à déposer son dossier de permis de construire.
 
Cette récente décision du Conseil d’État permet de mettre un terme à la position de certains juges du fond qui avaient pu déduire l’existence d’une fraude de la simple circonstance que le pétitionnaire avait déposé une demande de permis de construire tout en sachant que l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires lui était nécessaire (CAA Paris, 11 avril 2019, n°18PA01038 ; TA Paris, 26 janvier 2018, n°1610820). L’arrêt du 23 octobre 2020 est donc à saluer à ce titre.
 
 
FREDERIC ROSE-DULCINA
LEX SQUARED AVOCATS

 



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