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URBANISME : Permis de construire illégal donc annulé ? Non, ce n’est pas si simple...





Le 9 Juin 2020, par Frédéric Rose-Dulcina

Obtenir l’annulation d’un permis de construire ou d’une autre autorisation d’urbanisme devant le juge administratif devient de plus en plus difficile. En effet, en cas d’illégalité d’une autorisation d’occupation et d’utilisation du sol, le bénéficiaire de cette autorisation d’urbanisme peut être sauvé par l’application de l’article L.600-5-1 du Code de l’urbanisme. La jurisprudence récente en témoigne s’il en était besoin.


Pixabay
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Selon l’article L.600-5-1 du Code de l’urbanisme, sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux.
 
L’objectif de cette disposition issue de l’ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme était d’atténuer la rigueur des conséquences liées à la détection d’un vice entachant une autorisation d’urbanisme et d’essayer d’éviter le plus possible l’annulation de ladite autorisation.
 
Depuis la loi dite «ELAN» (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, JORF n°0272 du 24 novembre 2018), la mise en œuvre de ce dispositif n'est d’ailleurs plus une faculté mais une obligation pour le juge administratif lorsqu'il constate que les conditions d’application de cet article sont réunies.
 
Toute illégalité ne peut être régularisée par le biais de l’article L.600-5-1 du Code de l’urbanisme. Sont régularisables la majorité des vices de légalité externe, tels que l’insuffisance du dossier de demande de permis ou encore un vice d’incompétence. Les vices de fond, tels que la méconnaissance des règles fixées par un plan local d’urbanisme, peuvent également être régularisés (diminution de la hauteur du projet...). D’autres vices sont en revanche non régularisables par nature, tels que l’édification d’une construction dans une zone inconstructible ou encore dans une zone non urbanisée d’une commune.
 
En tout état de cause, il appartient au juge d’apprécier la possibilité de régulariser ou non le vice litigieux. Certains d’entre eux, du fait de leur complexité, nécessiteront une analyse approfondie afin d’apprécier si le sursis à statuer en vue d’une régularisation est possible.
 
A titre d’exemple, par un arrêt du 3 juin 2020, le Conseil d'Etat a considéré qu’est susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation le motif d'annulation tiré de ce qu’un permis de construire a été délivré à l'issue d'une procédure irrégulière faute qu’une étude d'impact prescrite par l'article L. 122-1-1 du Code de l'environnement, jointe au dossier de demande de permis de construire, ait été mise à la disposition du public avant la délivrance de ce dernier (CE, 3 juin 2020, n°427781, mentionné au Lebon).
 
Le 3 juin 2020, dans un autre arrêt important, les Juges du Palais-Royal ont également considéré qu’un vice de procédure, dont l'existence et la consistance sont appréciées au regard des règles applicables à la date de la décision litigieuse, doit en principe être réparé selon les modalités prévues à cette même date. S'agissant des vices entachant le bien-fondé du permis de construire, le juge doit se prononcer sur leur caractère régularisable au regard des dispositions en vigueur à la date à laquelle il statue et constater, le cas échéant, qu'au regard de ces dispositions le permis ne présente plus les vices dont il était entaché à la date de son édiction (CE, 3 juin 2020, n°420736, mentionné au Lebon).
 
Dans cette affaire qui concerne la Commune de Saint-Bon-Tarentaise, les juges d’appel avaient refusé de faire application de l’article L.600-5-1 du Code de l’urbanisme au motif que les vices affectant la légalité des permis en litige ne pouvaient, eu égard à leur ampleur, à leur nature et à la configuration du terrain, donner lieu à des modifications ne remettant pas en cause la conception générale du projet. La Cour administrative d’appel de Lyon avait ainsi fait application d’un principe dégagé par le juge administratif (CE, 30 décembre 2015, n°375276).
 
Selon ce principe, pour l'application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du Code de l'urbanisme (dans sa version en vigueur avant la loi ELAN), le juge administratif doit, en particulier, apprécier si le vice qu'il a relevé peut être régularisé par un permis modificatif. Un tel permis ne peut être délivré que si, d'une part, les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés - sans que la partie intéressée ait à établir devant le juge l'absence d'achèvement de la construction ou que celui-ci soit tenu de procéder à une mesure d'instruction en ce sens - et si, d'autre part, les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d'illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale. A ce titre, la seule circonstance que ces modifications portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu'elles fassent l'objet d'un permis modificatif.
 
Pour le Conseil d’Etat, dans l’espèce jugée le 3 juin 2020, en refusant de tenir compte de la circonstance que certains de ces vices avaient, en l'état du nouveau plan local d'urbanisme, disparu à la date à laquelle elle statuait, la Cour administrative d'appel de Lyon a commis une erreur de droit. Toutefois, c'est au terme d'une appréciation souveraine exempte de dénaturation qu'elle a pu juger que les vices subsistant au regard des règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle elle statuait n'étaient en tout état de cause pas susceptibles de régularisation en application de l'article L. 600-5-1.
 
L’article L.600-5-1 du Code de l’urbanisme est devenu une arme de régularisation massive des autorisations d’urbanisme illégales en diminuant de manière importante les chances de succès d’une action en justice visant à la censure rétroactive de ces autorisations. Cet outil fait partie d’un arsenal juridique mis en place depuis plus d’une décennie visant à assurer une meilleure sécurité juridique des autorisations d’occupation et d’utilisation du sol. Il s’agissait aussi de trouver un juste équilibre entre construction et droit au recours des tiers intéressés.
 
Au regard de notre Constitution, il est permis de s’interroger sur cet équilibre subtile entre le droit au recours effectif des tiers contre ces autorisations d’urbanisme et la nécessité de consolider ces actes administratifs afin d’assurer notamment la production de logements.
 
S’agissant de l’article susvisé, il a été jugé qu’eu égard à leurs effets et aux garanties procédurales qu'elles prévoient, ces dispositions ne peuvent être regardées comme portant atteinte au principe d'égalité devant la loi, aux droits de la défense et au droit à un procès équitable garantis par l'article 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789. Elles n'affectent pas davantage le droit des requérants de contester une autorisation d’urbanisme devant le juge de l'excès de pouvoir et d'obtenir qu'une telle décision soit conforme aux lois et règlements applicables (CE, 24 juillet 2019, n°430473).
 
Maître FREDERIC ROSE-DULCINA
LEX SQUARED AVOCATS

 


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